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2015年11月9日 星期一

趣遊樓市 - 脫苦海 2015年11月9日

趣遊樓市 - 脫苦海 2015年11月9日


【脫苦海講樓】地皮流標的背後(脫苦海)
青衣島細山路地皮流標,所有九份標書的標價都低於政府的內部估價,所以由政府收回,是一年半以來大埔白石科進路地皮流標後的另一次。

流標並不常見,政府自2012年4月起所賣出的105幅土地,只有兩次因標價低於底價取消,皆因過去樓市預期上升,發展商標價要

夠高,才可能奪得地皮,既然標價要反映預期的樓價升幅,自然就高於政府的內部估值。是次細山路地皮,土地需要重整山坡,未能事先估計到平整的成本,又未有交通或商業上的優勢,某程度上和上次流標的科進路的情況相似,就是發展商沒有高價去搶的動力。

除了基於地盤屬斜坡地帶,令到開發成本出現變數,加上近期經濟環境轉差,發展商出價比較保守在情理之內,亦可以視之為發展商睇淡後市,自然就不會投高價。政府按機制雖然不會公布底價,但仍有一個內部估值數,避免出現低價的成交。當這兩個價格夾不上來時,自然會出現流標的情況。

地皮流標當然會阻慢政府供地的進度,740個單位只算是中型項目,而政府亦明言會再次推出,只是若政府堅持之前的內部估值,發展商卻又不提高標價,結果也是一樣流標。這就出現一個兩難的局面,一來政府不可以賤賣土地,但另一方面堅持估值又會令到土地未必可以賣到,從而影響到供應。結果是在投標的過程中,發展商標低價去試政府底線,政府又何嘗不是試發展商的底線呢?

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