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2015年12月16日 星期三

利財筆記 - 林本利 2015年12月16日

利財筆記 - 林本利 2015年12月16日


【利財筆記】林Sir:業主急售鋤兩成 執死雞良機(林本利)

樓市轉勢確認!差餉物業估價署樓價指數10月按月跌1.1%,20個月來首次下跌。近期新盤開價一浪低於一浪,二手低市價成交此起彼落,望穿秋水等「上車」的年輕人常常問何時可上車?林Sir見近期二手樓市不時出現低於市價成交個案,倘業

主財困急售,願意降價一至兩成出售,或為用家「上車」好機會。

近期各區頻頻出現二手減價成交,舉例紅磡黃埔花園一個頂層單位,近日減價200多萬元出售,較銀行估價便宜14%,該單位實用面積814平方呎,因業主看淡後市賣樓移民,原叫價1,100萬元,現以858萬元沽出,呎價10,541元。林Sir說,黃埔花園在早前樓市高峰期的實用呎價達1.4萬元,現在減至每呎1萬元,低銀行估價14%之多買來自住的話相對值得。

料美國加息步伐慢

林Sir分析指,政府差餉物業估價署的私人住宅樓價10月下跌1.11%,中原地市領先指數(CCL)由高峰的146.92點,跌至近日139.82點,從高位亦只是下跌了5%,若業主願意低市價14% 出售,值得考慮。而另一個入市誘因是供樓利率依然低,他估計若美國下周開展加息步伐,未來一兩年加息最多只會加至2厘,「不要相信2017年會加至3厘, 我看不到美國經濟能支持到加6、7次息(每次0.25厘)!」

林Sir直言,現在是用家「執死雞」的好機會,若一些投資者炒滙股票、人民幣累計期權(Accumulator)等等,很有機會賤賣物業。他續說,近期二手樓市成交低迷,如海怡半島整個11月只有1宗成交,「現在業主賣樓要劈價 10%,否則便賣不出,因為人人在等跌兩成。」買家要把握機會,留意有沒有業主「等錢使」,或物業於早年購入,減價出售仍獲利甚豐的,可嘗試「鋤價」。

供得起就是入市時
林Sir向來認為,本港樓價已較正常偏高約兩成,原來這不是他的主觀感覺,而是有實際數字支持。他近日查閱了中原地產網站的港人供樓負擔比率數據,全港住戶的供款數據以購入一個400平方呎的細單位,做六成按揭供款20年為例,2015年11月P按的「按揭供款佔入息比率」為48.6%,低於今年高位 51%。而由1994年1月至今的「按揭供款佔入息比率」平均為42.3%,

至於私人住戶的供款佔入息比率, 最新為52 % , 低於今年高位55%,歷年平均則為49.2%。林Sir認為,最好待供款佔入息比率低於平均的時候,才入市買樓自住。以私樓為例,2014年第一季的供款佔入息比率,曾低於49.2%以下,當時樓市交投較淡靜,林Sir也鼓勵身邊朋友趁機買樓自用。及至去年5月,港府放寬徵收雙倍印花稅(DSD),協助發展商推售樓花,樓價再度上升,供款佔入息比率又再次超過平均水平。

「買樓不要只看自己的供樓負擔,也要看看整體香港人能否付擔得到。」他補充說,供款佔入息比率的平均數可作用家入市參考,但並非一成不變,除了樓價升升跌跌,港人的家庭入息中位數每季亦有增長,供樓息率轉變,均令比率經常變動。(供數負擔數據的詳細分析,請留意後續報道。)林Sir說︰「今日看樓價雖然偏高約兩成,但你問我何時可買樓,2016年、2017年、2018年? 鬼知咩?如果找到一個單位低市價兩成,而你又供到,可能今日最抵買!」

作者:林本利
前理工大學會計及金融學院副教授,港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士,曾出版十多本經濟學教科書。退休後,創辦活道教育中心,開班教授理財之道、公共政策及新高中經濟學。電郵︰im_focus@hket.com

撰文及資料整理:葉卓偉
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