即市新聞
01/12/2015 11:39
《神州樓市－程澐》公積金推資產證券化，滬深房價漲幅再擴大
《神州樓市》上周，上海加入公積金資產證券化試點行列，上海清算所披露的兩筆證券合計
發行規模達到６９﹒６３億元，成為目前試點城市中單筆發行規模最大的兩筆。通過資產證券化
，能夠把原本沉
澱的住房公積金存量資產盤活，而流動性的釋放將拓寬公積金貸款資金的外部籌
集管道。１１月收官在即，各地住宅市場成交整體表現積極。隨著１１月成交量走高，一線城市
中原二手住宅價格指數也同步上漲，且滬深漲幅出現擴大。
＊公積金資產證券化，推進上海加入試點城市＊
１１月２７日，上海清算所披露了「滬公積金２０１５年第一期個人住房貸款資產支持證券
」１號和２號的發行材料，兩筆證券的發行規模分別為１９﹒４０億元、５０﹒２３億元。其中
，１號和２號證券的優先級資產支持證券發行規模佔比分別為９４﹒３４％、９２﹒９７％，１
號和２號證券的次級資產支持證券佔比分別為５﹒６６％、７﹒０３％。兩家評級公司均給予優
先級資產支持證券ＡＡＡ級的信用評級，即最高信用等級。評級報告顯示，入池資產均是上海市
公積金管理中心的純公積金貸款，雖然基礎資產池加權平均剩餘期限長，信用質量受外部經濟形
勢影響不確定性較大，但證券借款人集中度很低，貸款分散度很高，抵押物變現能力較強，且歷
史違約率較低，基礎資產整體信用質量較高。
此前，中央已在多份文件中鼓勵發行住房公積金個人住房貸款支持證券，以增強資金流動性
。上海市公積金中心數據顯示，今年上半年上海住房公積金個貸率為８４﹒５１％，比上年末上
升２﹒４６個百分點，公積金個貸發放規模大幅上升。而通過資產證券化，能夠把原本沉澱的住
房公積金存量資產盤活，流動性釋放之後將拓寬公積金貸款資金外部籌集管道，進而避免出現公
積金貸款斷貸、輪號、搖號等現象，從而更大程度發揮公積金支持住房消費的作用。目前我國已
有武漢、鹽城、常州、湖州等地試點開展公積金資產證券化。其中，匯富武漢住房公積金貸款１
號資產支持證券已於２０１５年６月３０日成功發行，發行規模為５億元，成為我國首單公積金
資產證券化產品。而此次上海兩個證券的發行規模均遠超武漢，顯示公積金資產證券化試點正在
加速。
＊１１月住宅成交活躍，滬深房價漲幅擴大＊
１１月即將過去，各地住宅市場成交整體表現活躍。中原監測的４０個城市數據顯示，１１
月前２９日新建住宅成交面積較１０月同期上升１４％，其中二線城市增幅最大達１６％，三四
線城市增幅最小為７％。而與去年同期相比，新建住宅成交面積整體回升９％，二線城市增幅最
大達１７％，而三四線城市則下降２０％。三四線城市依然處在嚴峻的去庫存壓力之下。主要城
市二手住宅市場亦成交表現良好，中原監測的２１個城市數據顯示，１１月前四周的二手住宅合
計成交面積較１０月同期上升１２％，其中一線城市增幅達１７％。
隨著１１月成交量走高，一線城市二手住宅價格也同步上漲，且滬深漲幅出現擴大。中原二
手住宅價格指數顯示，北京、上海、深圳的１１月價格指數分別環比上漲０﹒３９％、
２﹒４８％、３﹒７７％，其中上海、深圳漲幅較上個月分別擴大０﹒８５個百分點和２﹒０７
個百分點。目前，北京、上海、深圳已經分別持續１３個月、１０個月、１４個月環比上漲，累
計上漲幅度分別為６﹒１５％、１８﹒５８％、５６﹒９７％。
一線及二線重點城市的土地市場仍受青睞。上周，包括北京、上海、廣州、南京、蘇州、杭
州在內的城市均有熱點宅地成交。其中，上海楊浦區新江灣城地塊調整規劃後再入市並以高價成
交，由信達以７２﹒９９億元總價競得，溢價率達到８２％，若剔除保障房後的樓面價達到
６１４４０元╱平方米。根據新規劃要求，該居住地塊中保障房面積佔比為２０％，９０平方米
以下商品房面積佔比為４０％，剩餘無限制的商品房面積佔比為４０％，因而後續產品設計難度
較大。但從今年以來的宅地成交情況看，土地出讓金漲幅領先的並非一線城市，而是今年市場表
現突出的南京、蘇州兩地，其土地出讓金漲幅分別高達４２％、５２％，平均樓面價漲幅分別為
６４％、５５％。隨著一線城市內部競爭不斷加大，且存量房市場佔比不斷擴大，房企越來越多
將目光轉向表現活躍的二線重點城市。《中原集團地產研究董事 程澐》
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