花旗看天下 - 張敏華 2015年12月1日
內房明年受惠四大因素
2015年12月01日
年初至今，受惠內地樓市回暖和中央政策支持，主要內房股表現跑贏大市。期內，中海外(688) 和萬科(2202) 升12-13%，同期恒指和國指則跌7%和18%。展望2016年，我們仍然看好內房股的走勢，預期行業可望受惠四大因素。第一是
中央或加推支持內房政策、第二是內地樓市持續回暖、第三是內房資金成本下降、第四是行業的整合加快。
中央致力穩定樓市
中央政策方面，於2015年，中央除了實施降息降準等宏觀政策外，同時亦推出一系列支持樓市的政策。例如當局對非限購城市首套房最低首付比由30%降至25%，加上五中全會亦宣佈實行二孩子政策，或是內房的另一利好因素。我們預期，由於中國經濟仍有向下風險，中央仍會致力穩定樓市，所以當局或會推出更多針對樓市的措施。當中短線措施或包括，把首套房最低首付比進一步下調至20%、豁免或下調印花稅、按揭利息扣稅和推出交易費用補貼；而長線措施則有機會包括推動戶口改革和土地改革，有助農村居民遷移至城市居住，大幅提升住房需求。
內地樓市方面，在中央的政策支持下，內地樓市明顯回暖。自從今年年中開始，內地樓價和房地產銷售都出現止跌回升的情況。展望2016年，由於過去兩年，內房地產商相對保守，新屋動工分別下降10.7%和12%，意味房屋供應將會減少。因此我們預期，內地25個主要城市的樓價按年或升11%，而全國房地產銷售或升7%至7.5萬億人民幣的歷史新高。
內房資金成本方面，我們認為2015年在這方面取得重大突破，當局放寬房企於在岸市場發債的規限。由於發展商於在岸市場的平均發債成本約4.98%，較離岸市場發債低347點子，預期發展商於2016年的整體資金成本或會進一步下降，或由2015年的6.9%，降至5.7%。
行業整合方面，由於城鎮化是內房的增長動力，主力發展地鐵沿線及城市化地區的地產商較具優勢。預期內地10大地產商銷售的複合按年增長或為15%，市佔率可能由2015年預期的20%，於2020年或升至35%。
現時主要內房的預測市盈率平均約8.2倍，低於歷史平均值的9.7倍，在以上四大因素支持下，我們認為現時內房估值屬吸引水平。
花旗銀行環球個人銀行服務
投資策略及環球財富策劃部主管
張敏華
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