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2016年1月18日 星期一

趣遊樓市 - 脫苦海 2016年1月18日

趣遊樓市 - 脫苦海 2016年1月18日


【趣遊樓市】供應減少樓市反轉向?(脫苦海)

上周公布的中原領先指數按周下跌1.05%,根據指數的時差,是開始反映美國加息之後的市況,從數據上反映了加息的影響力。不過,由於本地銀行並沒有跟進同時加息,反而將息口維持不變,所以真正的原因是加息預期,而不是加息本身,到美國下一次加息,而本地銀

行跟進時,市勢將進一步轉弱。

另一方面,屋宇署最新公布去年11月的私樓落成量,2015年首11個累計有10,032個單位落成,按年減少23.7%,亦遠遠未達到政府的建屋目標。反映出落成的「現貨」樓宇仍然未出現供應大增的情況,何以對於近期偏弱的市況並無幫助?

在地產市場「供應」一詞可以作多種理解,建成的現樓當然可視作其中一種,但可供銷售的樓宇數目,卻不會與落成量掛勾,因為私樓大多以樓花形式出售,可供市場銷售的,除了未賣的現樓外,還有更多的是尚未落成,而預先出售的樓花。可以讀2015年落成的現樓,其實在一年半載,甚至最多30個月之前已經出售。

除了現樓和可供出售的樓花外,還有一種供應的理解是「可供開發土地的單位數量」。這方面是政府較多應用,即所謂的賣地目標。現時發展局的賣地計劃,所能控制的供應環節,僅是土地一環,還要考慮及是生地或是熟地,有時連一個山坡,都可以當地賣,即使批出,還要平整地盤、規劃,才可以施工,只對數年後可供售賣單位有影響。

在整個興建樓宇的流程中,是先有土地,再到施工,然後才到落成。今天落成的單位,大部份早已售出,所以今年落成量低落,並沒有影響到市場。

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