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2016年3月8日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2016年3月8日

置業安居 - 曾淵滄 2016年3月8日


【置業安居】買樓不如買REITs (曾淵滄)
近來,筆者多次提到,目前樓價下跌的主要理由是股市下跌,股市下跌帶來心理壓力導致樓價下跌。比較之下,股市下跌的幅度整體而言是比樓市嚴重,中原城市指 數(CCI)下跌一成,而恒生指數下跌超過三成。不過,股市中的房地產投資信託基金(REITs),其

跌幅竟然與樓價跌幅相近,下跌幅度也約有一成,明顯跑贏股市的大市。

從這個角度來衡量,投資房地產信託的風險與直接投資樓房差不多,但是,回報就強得多,買樓收租只有2厘回報,買房地產信託股至少有4厘息,息率最低的是領展(00823),以周二(3 月1 日)的收市價計,有4.21厘息,以廣州為大本營的越秀房託(00405)息率更高達7.48厘,這兩隻股的股價與52周高位比較,下跌幅度約一成,與樓價下跌幅度相近。

港REITs上市成本高

與海外股市比較,香港房地產信託股相當少,這說明香港房地產的大業主沒有多大興趣把手上的房地產資產,以信託股的形式上市套現,理由當然是上市的招股價比市價低許多。

如果買樓收租的回報率是2厘,說明樓價是年租值的50倍,如果房地產信託股的4厘股息率上升,上市價只是租金收入的25倍。如果信託股以更高的7厘股息率上市,上市價就只有年租值的14倍,如此低的叫價,不如直接把房地產賣掉,能賣年租值的50倍當然最好,40倍、30倍也比以房地產信託的形式上市強。

當然,住宅物業比較容易在市場上賣掉,目前房地產發展商主要的業務就是零售賣掉住宅單位,售價可以是年租值的50倍,也就是說,小業主願意以2厘的回報率來買入這些住宅物業。

但是,一整幢商業大樓若想以零售的方式斬件賣掉,並不簡單,而且,全幢出售的價值也往往比斬件零售強,中環的環球商場就是最佳例子,中環的商業大廈幾乎會是全幢同一個業主,只有環球商廈是有許多業主,結果該大廈的租值,物業的價值就遠低於鄰近的大廈。

買樓只因可承造按揭
一些地產商將商業物業整幢或數幢一次過以信託形式上市,自己仍然保留相當股權,也繼續當該物業的管理公司,賺取管理費,算是部分套現。

從收股息或收租角度來看,投資房地產信託比直接買物業強,從物業價格升跌與房地產信託股價升跌來看,分別不大。那麼,為甚麼還有人想直接買樓收租而不是買房地產信託股收息?原因是買樓可以做按揭,以小拉大,買股做孖展的借貸比例比不上買樓按揭,而且隨時會被「斬倉」。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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