談國論企 - 黎偉成 2017年6月20日
《談國論企－黎偉成》住宅銷情呈下行形態各地政府須分類調控
《談國論企》中國的房地產的住宅銷售面積及額度於２０１７年１－５月份呈現進一步增長
放緩，和由高位不斷回落態勢，顯然頗受不少省市地方政府陸續強化調控的力度壓力；但房地產
開發商現時尚仍保持穩定住宅的開發投資，國內貸款及包括個人
按揭貸款及定金、預收款在內的
到位資金支持，只要各地貫徹落實國務院總理李克強於《２０１７年政府工作報告》強調的「分
類調控房地產市場」及「因城施策去庫存」政策；內房前景還是值得審慎樂觀。
＊房地產開發商尚積極投資及動工增量屬良性啟示＊
來自中國國家統計局《全國房地產開發和銷售情況》的資料，顯示房地產市道有頗不少新變
異，最惹人關注者為（一）商品住宅的最近幾個月的銷情不理想：（Ｉ）所銷售的面積於
２０１７年１－５月份累計４﹒７９５７億平方米同比增加１１﹒９％，相對於１－４月份
３﹒６５２５億平方米所增１３％少增１﹒１個百分點，當然低於１－３月份２﹒５４８４億平
方米所增１６﹒９％和１－２月份１﹒２４３９億平方米增２３﹒７％等幅度，和較２０１６年
１－５月所增的３３﹒２％更為遜色得多；而５月份的單月銷售面積１﹒１４３２億平方米，比
對上一個４月份所銷１﹒１０４１億平方米稍多３９１萬平方米或３﹒５４％，環比增長速度亦
相當緩慢。
（ＩＩ）銷售額度於２０１７年前５個月累計３﹒６６５６萬億元同比增加１５﹒３％，亦
比前４個月２﹒７９５１萬億元所增的１６﹒１％少增０﹒８個百分點，結合１－３月份
１﹒９３９９萬億元的２０﹒２％和１－２月份９１２１億元的２２﹒７％升幅分析，商品住宅
的銷售開始陷入下行的軌道，尤其是２０１６年１－５月所售的累計額度增幅仍高達５３﹒４％
，便可見情況得加以注視和及時處理，使房產市場得以穩定、健康的發展。
尚可接受者，為商品住宅房的銷售無論從額度到面積均處下行形態，但暫時未有產生房地產
開發商減低投資的衍生效應，因（二）住宅開發投資仍保持相對明顯增長：（１）１－５月份累
計達２﹒５４２３萬億元的同比增長１０％，無疑相對於１－４月份１﹒８６７１萬億元所增
１０﹒６％少增０﹒６個百分點，但仍然險守雙位數的增長，和此數較２０１６年同期所增７％
多增整整３個百分點。尤其是５月份的開發投資額度仍達到６７５２億元，高於４月份之５６９
０億元和低於３月份６９５３億元，為反覆中仍保持相對良性的發展態勢。
此使（２）住宅新開工面積於１－５月份累計４﹒６９億平方米同比增加１５﹒１％，即使
較１－４月份３﹒４８億平方米的１７﹒８％和１－３月份２﹒２７５１億平方米增１８﹒１％
明顯少增０，仍高於１－２月份１﹒２４１億平方米所增的１４﹒８％，而５月份之數則持平於
４月份的１﹒２１億平方米，和較３月份的１﹒０３４１億平方米要多。
和（３）住宅的施工面積於１－５月份累計４５﹒８１１６億平方米同比增加２﹒６％，多
於１－４月份４４﹒５６５７億平方米增２﹒５％、１－３月份４３﹒３２４１億平方米增
２﹒２％以及１－２月份４２﹒３１８５億平方米所增的２﹒１％，屬徐徐上行的良性發展形態
。
＊房地產開發到位資金續升個人貸按高增長＊
再看（三）房地產開發企業到位資金，所達５﹒８９８９萬億元同比增加９﹒９％，相對於
１－４月份４﹒７２２１萬億元的１１﹒４％和１－４月份３﹒５６６６萬億元的１１﹒５％等
增幅為低，但比１－２月份２﹒２８８萬億元的７％升幅要高，反覆中仍有若幹良性的發展：（
Ａ）國內貸款１﹒０４９７萬億元同比增加１７﹒３％，較１－４月份８７７４億元所增
１７％多增０﹒３個百分點，增幅更是遠高於前３個月６８９２億元的１０﹒７％多增６﹒３個
百分點，更較上年同期所增的２﹒３％多增１５個百分點；
（Ｂ）其他到位資金３﹒０３９４萬億元同比增加由１－４月份２１﹒３％回落至
１６﹒７％，主要受困於（ａ）個人按揭貸款９６００億元同比僅增加８﹒６％，較１－４月份
７６６２億元的１４﹒５％增幅明顯少增５﹒９個百分點，似意味商業銀行等金融機構於此項貸
款的態度轉趨審慎；但（ｂ）定金及預收款略逾１﹒７８４９萬億元同比增加２０﹒３％，相對
於１－４月份１﹒３８１萬億元增加２１﹒７％低１﹒４個百分點，則算是不錯的發展和表現。
至於（四）以住宅為主的整體土地購置，情況則差強人意：所涉（ｉ）面積７５８０萬平方
米同比增加５﹒３％，較１－４月份５５２８萬平方米的８﹒１％增幅低２﹒８個百分點，為全
年暫見之最低增長，但２０１６年同期仍減５﹒９％；（ｉｉ）額度３０３６億元同比仍大幅增
加３２﹒３％，只是低於１－４月份２１０４億所增３４﹒２％，而２０１６年同期則稍增
４﹒７％。
從政策層面分析，住宅房地產市場該有長期的穩定增長保證，因（甲）《政府工作報告》強
調要「分類調控房地產市場」，是為十分重要的政策性調節。中國政府自２００３年推行之改革
開放伊始，四大主要目標對象為：「鋼鐵、水泥、電解鋁和房地產」，而房地產之調控過去基本
是「一刀切」，但由全面調控（境內外坊間一眾謂之為「打壓」），反覆到近年之要「穩定健康
發展」，到如今之「分類調控」，「分類」已經是一大進步。
至於（乙）《政府工作報告》提出之２０１７年重點工作任務的第一條要，用改革的辦法深
不同城市、不同地方的不同情況，區別對待地處理問題，施策才有可能達致更佳效益和地方政府
更積極確切的落實。《資深財經評論員 黎偉成》
（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
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