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2017年6月20日 星期二

談國論企 - 黎偉成 2017年6月20日

談國論企 - 黎偉成 2017年6月20日


《談國論企-黎偉成》住宅銷情呈下行形態各地政府須分類調控

  《談國論企》中國的房地產的住宅銷售面積及額度於2017年1-5月份呈現進一步增長

放緩,和由高位不斷回落態勢,顯然頗受不少省市地方政府陸續強化調控的力度壓力;但房地產

開發商現時尚仍保持穩定住宅的開發投資,國內貸款及包括個人

按揭貸款及定金、預收款在內的

到位資金支持,只要各地貫徹落實國務院總理李克強於《2017年政府工作報告》強調的「分

類調控房地產市場」及「因城施策去庫存」政策;內房前景還是值得審慎樂觀。

 
*房地產開發商尚積極投資及動工增量屬良性啟示*

 
  來自中國國家統計局《全國房地產開發和銷售情況》的資料,顯示房地產市道有頗不少新變

異,最惹人關注者為(一)商品住宅的最近幾個月的銷情不理想:(I)所銷售的面積於

2017年1-5月份累計4﹒7957億平方米同比增加11﹒9%,相對於1-4月份

3﹒6525億平方米所增13%少增1﹒1個百分點,當然低於1-3月份2﹒5484億平

方米所增16﹒9%和1-2月份1﹒2439億平方米增23﹒7%等幅度,和較2016年

1-5月所增的33﹒2%更為遜色得多;而5月份的單月銷售面積1﹒1432億平方米,比

對上一個4月份所銷1﹒1041億平方米稍多391萬平方米或3﹒54%,環比增長速度亦

相當緩慢。
  (II)銷售額度於2017年前5個月累計3﹒6656萬億元同比增加15﹒3%,亦

比前4個月2﹒7951萬億元所增的16﹒1%少增0﹒8個百分點,結合1-3月份

1﹒9399萬億元的20﹒2%和1-2月份9121億元的22﹒7%升幅分析,商品住宅

的銷售開始陷入下行的軌道,尤其是2016年1-5月所售的累計額度增幅仍高達53﹒4%

,便可見情況得加以注視和及時處理,使房產市場得以穩定、健康的發展。

  尚可接受者,為商品住宅房的銷售無論從額度到面積均處下行形態,但暫時未有產生房地產

開發商減低投資的衍生效應,因(二)住宅開發投資仍保持相對明顯增長:(1)1-5月份累

計達2﹒5423萬億元的同比增長10%,無疑相對於1-4月份1﹒8671萬億元所增

10﹒6%少增0﹒6個百分點,但仍然險守雙位數的增長,和此數較2016年同期所增7%

多增整整3個百分點。尤其是5月份的開發投資額度仍達到6752億元,高於4月份之569

0億元和低於3月份6953億元,為反覆中仍保持相對良性的發展態勢。

  此使(2)住宅新開工面積於1-5月份累計4﹒69億平方米同比增加15﹒1%,即使

較1-4月份3﹒48億平方米的17﹒8%和1-3月份2﹒2751億平方米增18﹒1%

明顯少增0,仍高於1-2月份1﹒241億平方米所增的14﹒8%,而5月份之數則持平於

4月份的1﹒21億平方米,和較3月份的1﹒0341億平方米要多。

  和(3)住宅的施工面積於1-5月份累計45﹒8116億平方米同比增加2﹒6%,多

於1-4月份44﹒5657億平方米增2﹒5%、1-3月份43﹒3241億平方米增

2﹒2%以及1-2月份42﹒3185億平方米所增的2﹒1%,屬徐徐上行的良性發展形態


 
*房地產開發到位資金續升個人貸按高增長*
 
  再看(三)房地產開發企業到位資金,所達5﹒8989萬億元同比增加9﹒9%,相對於

1-4月份4﹒7221萬億元的11﹒4%和1-4月份3﹒5666萬億元的11﹒5%等

增幅為低,但比1-2月份2﹒288萬億元的7%升幅要高,反覆中仍有若幹良性的發展:(

A)國內貸款1﹒0497萬億元同比增加17﹒3%,較1-4月份8774億元所增

17%多增0﹒3個百分點,增幅更是遠高於前3個月6892億元的10﹒7%多增6﹒3個

百分點,更較上年同期所增的2﹒3%多增15個百分點;

  (B)其他到位資金3﹒0394萬億元同比增加由1-4月份21﹒3%回落至

16﹒7%,主要受困於(a)個人按揭貸款9600億元同比僅增加8﹒6%,較1-4月份

7662億元的14﹒5%增幅明顯少增5﹒9個百分點,似意味商業銀行等金融機構於此項貸

款的態度轉趨審慎;但(b)定金及預收款略逾1﹒7849萬億元同比增加20﹒3%,相對

於1-4月份1﹒381萬億元增加21﹒7%低1﹒4個百分點,則算是不錯的發展和表現。

  至於(四)以住宅為主的整體土地購置,情況則差強人意:所涉(i)面積7580萬平方

米同比增加5﹒3%,較1-4月份5528萬平方米的8﹒1%增幅低2﹒8個百分點,為全

年暫見之最低增長,但2016年同期仍減5﹒9%;(ii)額度3036億元同比仍大幅增

加32﹒3%,只是低於1-4月份2104億所增34﹒2%,而2016年同期則稍增

4﹒7%。
  從政策層面分析,住宅房地產市場該有長期的穩定增長保證,因(甲)《政府工作報告》強

調要「分類調控房地產市場」,是為十分重要的政策性調節。中國政府自2003年推行之改革

開放伊始,四大主要目標對象為:「鋼鐵、水泥、電解鋁和房地產」,而房地產之調控過去基本

是「一刀切」,但由全面調控(境內外坊間一眾謂之為「打壓」),反覆到近年之要「穩定健康

發展」,到如今之「分類調控」,「分類」已經是一大進步。

  至於(乙)《政府工作報告》提出之2017年重點工作任務的第一條要,用改革的辦法深

不同城市、不同地方的不同情況,區別對待地處理問題,施策才有可能達致更佳效益和地方政府

更積極確切的落實。《資深財經評論員 黎偉成》

(waishinglai210@yahoo﹒com﹒hk)

來源 source: http://www.etnet.com.hk
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