談國論企 - 黎偉成 2017年9月21日
《談國論企－黎偉成》住宅投資新動工８月份回升仍存隱憂
《談國論企》中國的房地產的住宅開發投資和新開工面積於２０１７年８月份皆現相對較快
的擴張，未為商品住宅房銷情有待回穩所困，意味開發企業仍然俏看後市。但個人按揭貸款甚至
定金及預收款增長持續放慢，顯然是市場潛伏之隱憂。國務院總理李
克強《２０１７年政府工作
報告》強調的「分類調控房地產市場」及「因城施策去庫存」，只要各地政府貫徹落實中央政策
，內房前景尚可審慎樂觀以視之。
＊買地投資轉趨積極顯對後市發展感到信心＊
來自中國國家統計局《全國房地產開發和銷售情況》的資料，顯示有若幹利好的新現象（一
）住宅開發投資的增長情況逐步穩定：（１）於２０１７年１－８月份累計達４﹒７４４萬億元
，同比增長１０﹒１％，不僅比１－７月份累計４﹒０６８３萬億元的１０％升幅略高
０﹒１個百分點，為前８個個月以來的第四大升幅，更重要者為此數相對於２０１６年１－８月
份累計４﹒３萬億元的同比增長４﹒８％，多增５﹒３個百分點，可見房地產開發商對商品住宅
房後市普遍感到樂觀。
由是（２）住宅新開工面積於２０１７年１－８月份累計８﹒２１３１億平方米的同比增長
１１﹒６％，比１－７月份累計７﹒１７４６億平方米所增的１１﹒９％少增約０﹒３個百分點
，但相對於２０１６年１－８月份累計７﹒３５６億平方米的同比雖增１１﹒７％而環比少增１
﹒４個百分點，情況有改善；和（３）施工面積於２０１７年１－８月份累計４９﹒３２７５億
平方米，持平於１－７月份４８﹒３１４５億平方米的同比增長２﹒８％水平，皆處前８個月第
二高增長的月份，而２０１６年１－８月份累計４７﹒９９億平方米的同比增長為２﹒９％。
再看（三）房地產開發商以住宅為主的整體土地購置，亦見反覆好轉：所涉（ｉ）面積於
２０１７年１－８月份累計達１﹒４２２９億平方米的同比增長１０﹒１％，即使比１－７月份
１﹒２４１億平方米的１１﹒１％升幅低整整１個百分點，同樣是年內增長第二快的月份；更重
要是，此數於２０１６年１－８月份累計１﹒２９億平方米同比大幅減少８﹒５％，較１－７月
份所減的７﹒８％多減０﹒７個百分點。
正正因為所購置的土地面積同比明顯增長，故（ｉｉ）所涉的額度於２０１７年１－８月份
累計６６０９億元的同比增長４２﹒７％，不僅較１－７月份５４２８億元的同比增長４１％多
增１﹒７個百分點，亦比２０１６年１－８月份４６３２億元所增加的７﹒９％，高３４﹒８個
百分點，地價升速更快。
此顯房地產開發商是回復相對積極的態度和增略投資和發展業務的，更不因（四）商品住宅
的銷情有所放緩的影響：（Ｉ）所銷售的面積於２０１７年１－８月份累計８﹒５４４８億平方
米，同比增長１０﹒３％，較１－７月份７﹒４８７６億平方米所增的１１﹒５％少增１﹒２個
百分點，而８月份單月的銷售面積為１﹒０５７２萬平方米，略多於７月份的１﹒００８５億平
方米，但比６月份的１﹒６８３４億平方米以至５月份的１﹒１４３２億平方米、４月份所銷１
﹒１０４１億平方米要低，增長速度有放慢初向。此數於２０１６年１－８月份達
７﹒７４８４億平方米同比所增加的２５﹒６％。
＊商品住宅房供應放緩未必滿足市場剛性需求＊
和（ＩＩ）銷售額度於２０１７年１－８月份累計達６﹒５１５６萬億元，同比增長
１４﹒２％，比１－７月份５﹒７０８７萬億元所增１５﹒９％少增１﹒７個百分點，而８月份
單月的銷售額８０６９億元，亦稍為多於７月份的７７８９億元，而２０１６年１－８月份累計
達５﹒７萬億元的同比增長４０﹒１％。
但商品住宅市道的前景仍不差，乃因（五）商品住宅房的供應增長不斷放緩，短期內的供應
也許未必能夠滿足到市場仍有剛性的需求，特別是（１）竣工面積於２０１７年１－８月份累計
３﹒７４１３億平方米同比增長０﹒５％，而１－７月份３﹒３５４３億平方米同比更下跌
０﹒３％，而（２）待售面積３﹒３１９４億平方米，同比大幅減少２２％，比１－７月份
３﹒４１８１萬平方米所減少的２０﹒８％多減１﹒２個百分點。
至於（六）房地產開發企業到位資金增長尚穩，於１－８月份累計達９﹒９８０４萬億元同
比增長９％，比１－８月份的８﹒７６６４萬億元的９﹒７％升幅低０﹒７個百分點：（Ａ）國
內貸款１﹒６９萬億元同比增長１９％，比１－７月份１﹒５０９４萬億元的升幅１９﹒８％低
０﹒８％；（Ｂ）其他到位資金５﹒１３４９萬億元同比增長１３﹒４％，比１－７月份
４﹒１１８萬億元的１４﹒８％升幅少增１﹒４個百分點，其中（ａ）定金及預收款
３﹒０７８６萬億元同比增長２０％，比１－７月份２﹒６９７７萬億元所增２０﹒７％少增０
﹒７個百分點；而（ｂ）個人按揭貸款１﹒５７６４萬億元同比僅升２﹒４％，較１－７月份１
﹒３８５２萬億元所增４﹒１％少增１﹒７個百分點，則顯示銀行業對購房的貸款仍採取較為審
慎的政策和態度。。
從政策層面分析，住宅房地產市場該有長期的穩定增長保證，因（甲）《政府工作報告》強
調要「分類調控房地產市場」，是為十分重要的政策性調節。中國政府自２００３年推行之改革
開放伊始，四大主要目標對象為：「鋼鐵、水泥、電解鋁和房地產」，而房地產之調控過去基本
是「一刀切」，但由全面調控（境內外坊間一眾謂之為「打壓」），反覆到近年之要「穩定健康
發展」，到如今之「分類調控」，「分類」已經是一大進步。
至於（乙）《政府工作報告》提出之２０１７年重點工作任務的第一條要「用改革的辦法深
入推進「三去一降一補」「就強烈表明要」因城施策去庫存」，去庫存要因城而施策，則要就不
同城市、不同地方的不同情況，區別對待地處理問題，施策才有可能達致更佳效益和地方政府更
積極確切的落實。《資深財經評論員 黎偉成》
（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
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