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2017年9月21日 星期四

談國論企 - 黎偉成 2017年9月21日

談國論企 - 黎偉成 2017年9月21日


《談國論企-黎偉成》住宅投資新動工8月份回升仍存隱憂

  《談國論企》中國的房地產的住宅開發投資和新開工面積於2017年8月份皆現相對較快

的擴張,未為商品住宅房銷情有待回穩所困,意味開發企業仍然俏看後市。但個人按揭貸款甚至

定金及預收款增長持續放慢,顯然是市場潛伏之隱憂。國務院總理李

克強《2017年政府工作

報告》強調的「分類調控房地產市場」及「因城施策去庫存」,只要各地政府貫徹落實中央政策

,內房前景尚可審慎樂觀以視之。
  
*買地投資轉趨積極顯對後市發展感到信心*
 
  來自中國國家統計局《全國房地產開發和銷售情況》的資料,顯示有若幹利好的新現象(一

)住宅開發投資的增長情況逐步穩定:(1)於2017年1-8月份累計達4﹒744萬億元

,同比增長10﹒1%,不僅比1-7月份累計4﹒0683萬億元的10%升幅略高

0﹒1個百分點,為前8個個月以來的第四大升幅,更重要者為此數相對於2016年1-8月

份累計4﹒3萬億元的同比增長4﹒8%,多增5﹒3個百分點,可見房地產開發商對商品住宅

房後市普遍感到樂觀。
  由是(2)住宅新開工面積於2017年1-8月份累計8﹒2131億平方米的同比增長

11﹒6%,比1-7月份累計7﹒1746億平方米所增的11﹒9%少增約0﹒3個百分點

,但相對於2016年1-8月份累計7﹒356億平方米的同比雖增11﹒7%而環比少增1

﹒4個百分點,情況有改善;和(3)施工面積於2017年1-8月份累計49﹒3275億

平方米,持平於1-7月份48﹒3145億平方米的同比增長2﹒8%水平,皆處前8個月第

二高增長的月份,而2016年1-8月份累計47﹒99億平方米的同比增長為2﹒9%。

  再看(三)房地產開發商以住宅為主的整體土地購置,亦見反覆好轉:所涉(i)面積於

2017年1-8月份累計達1﹒4229億平方米的同比增長10﹒1%,即使比1-7月份

1﹒241億平方米的11﹒1%升幅低整整1個百分點,同樣是年內增長第二快的月份;更重

要是,此數於2016年1-8月份累計1﹒29億平方米同比大幅減少8﹒5%,較1-7月

份所減的7﹒8%多減0﹒7個百分點。
  正正因為所購置的土地面積同比明顯增長,故(ii)所涉的額度於2017年1-8月份

累計6609億元的同比增長42﹒7%,不僅較1-7月份5428億元的同比增長41%多

增1﹒7個百分點,亦比2016年1-8月份4632億元所增加的7﹒9%,高34﹒8個

百分點,地價升速更快。
  此顯房地產開發商是回復相對積極的態度和增略投資和發展業務的,更不因(四)商品住宅

的銷情有所放緩的影響:(I)所銷售的面積於2017年1-8月份累計8﹒5448億平方

米,同比增長10﹒3%,較1-7月份7﹒4876億平方米所增的11﹒5%少增1﹒2個

百分點,而8月份單月的銷售面積為1﹒0572萬平方米,略多於7月份的1﹒0085億平

方米,但比6月份的1﹒6834億平方米以至5月份的1﹒1432億平方米、4月份所銷1

﹒1041億平方米要低,增長速度有放慢初向。此數於2016年1-8月份達

7﹒7484億平方米同比所增加的25﹒6%。

 
*商品住宅房供應放緩未必滿足市場剛性需求*

 
  和(II)銷售額度於2017年1-8月份累計達6﹒5156萬億元,同比增長

14﹒2%,比1-7月份5﹒7087萬億元所增15﹒9%少增1﹒7個百分點,而8月份

單月的銷售額8069億元,亦稍為多於7月份的7789億元,而2016年1-8月份累計

達5﹒7萬億元的同比增長40﹒1%。
  但商品住宅市道的前景仍不差,乃因(五)商品住宅房的供應增長不斷放緩,短期內的供應

也許未必能夠滿足到市場仍有剛性的需求,特別是(1)竣工面積於2017年1-8月份累計

3﹒7413億平方米同比增長0﹒5%,而1-7月份3﹒3543億平方米同比更下跌

0﹒3%,而(2)待售面積3﹒3194億平方米,同比大幅減少22%,比1-7月份

3﹒4181萬平方米所減少的20﹒8%多減1﹒2個百分點。

  至於(六)房地產開發企業到位資金增長尚穩,於1-8月份累計達9﹒9804萬億元同

比增長9%,比1-8月份的8﹒7664萬億元的9﹒7%升幅低0﹒7個百分點:(A)國

內貸款1﹒69萬億元同比增長19%,比1-7月份1﹒5094萬億元的升幅19﹒8%低

0﹒8%;(B)其他到位資金5﹒1349萬億元同比增長13﹒4%,比1-7月份

4﹒118萬億元的14﹒8%升幅少增1﹒4個百分點,其中(a)定金及預收款

3﹒0786萬億元同比增長20%,比1-7月份2﹒6977萬億元所增20﹒7%少增0

﹒7個百分點;而(b)個人按揭貸款1﹒5764萬億元同比僅升2﹒4%,較1-7月份1

﹒3852萬億元所增4﹒1%少增1﹒7個百分點,則顯示銀行業對購房的貸款仍採取較為審

慎的政策和態度。。
  從政策層面分析,住宅房地產市場該有長期的穩定增長保證,因(甲)《政府工作報告》強

調要「分類調控房地產市場」,是為十分重要的政策性調節。中國政府自2003年推行之改革

開放伊始,四大主要目標對象為:「鋼鐵、水泥、電解鋁和房地產」,而房地產之調控過去基本

是「一刀切」,但由全面調控(境內外坊間一眾謂之為「打壓」),反覆到近年之要「穩定健康

發展」,到如今之「分類調控」,「分類」已經是一大進步。

  至於(乙)《政府工作報告》提出之2017年重點工作任務的第一條要「用改革的辦法深

入推進「三去一降一補」「就強烈表明要」因城施策去庫存」,去庫存要因城而施策,則要就不

同城市、不同地方的不同情況,區別對待地處理問題,施策才有可能達致更佳效益和地方政府更

積極確切的落實。《資深財經評論員 黎偉成》

(waishinglai210@yahoo﹒com﹒hk)

來源 source: http://www.etnet.com.hk
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