地產商賣樓 賣得多賺得多
2018年07月16日
美國總統特朗普在歐洲攪局，美國與中國貿易戰暫時不是焦點。上周五港股微彈，內地股市微跌，美股繼續上升，杜指再升94點。亞馬遜及facebook升上高位，科技股是風險型股票，美國科技股創新高，意味美股投資者風險意識不是太高。
很多人說美國總統發動貿易戰，左看右看，都是一個兩敗俱傷格局，不知道為甚麼他會這樣做。特朗普當然盯着今年11月的中期選舉，發動貿易戰後，他的民望不跌反升，在四、五個月之間，支持率升過上50%以上水平，支持特朗普繼續玩貿易戰。即使看股市，也看到貿易戰在短期內對美國有利無害。
三地股市看貿易戰前景
看中港美三個地方股市，就知道貿易戰對不同地方投資市場的不同影響。撇開美股納指創新高，就算看傳統杜指，貿易戰一度令股市下探，但美股於四月初觸及低位後，從來沒有再跌低過這個低位，甚至形成一條微微向上上升軌。內地上證指數走勢完全相反，四月初破位向下，一直跌至2734點低位，最近回彈至2800點以上，上周五收報2831點。這樣的局面，是否守得住低位，仍然有待觀察。
恒指走勢處於中美股市之間，較接近內地股市形態。四月初破位向下，最近回彈至28000點之上，上周五收報28535點。要看這一浪是否已經觸底，慢慢回升。
特朗普也關心美股升跌，在美股上升時經常在Twitter發帖，吹噓股市向上是他的原因。如果美股走勢好像內地股市那麼大跌，相信他發動貿易戰行為會大為收斂。但是，既然美股不太受貿易戰影響，連短期上升軌也未被破壞，看不到有甚麼重大約束，會令特朗普馬上停止貿易戰。
預期未來一兩星期股市走勢，仍會受貿易戰餘震衝擊。當中有兩個關鍵位，第一是中國何時公佈回應美國第二輪2000億美元制裁的反制措施。由於美國輸往中國的貨品，一年只有1300億美元，中國最多可以再制裁800億美元的美國貨(扣掉第一輪的500億美元)。市場非常關注中國除了針對美國800億美元美國貨品外，還有甚麼厲害的反制招數。
捱過餘震 或見小底
第二是今周稍晚時候，美國可能推出第一輪剩下的160億美元制裁貨品清單。相信中國會即時推出160億美元的反制美國貨品清單。不過，由於這部份多少已在市場預期之內，估計對股市衝擊不會太大。這兩波衝擊過後，就要等到八月底，美國真正落實施對2000億美元中國貨品加徵10%關稅時，衝擊才會到來。
短期內預計股市反彈不會太厲害，因為還要承受中國反制措施衝擊，到中國反制措施公佈後，股市短期將見一個小底，因為美企七月起公佈第二季業績，市場焦點又會回到公司業績上。循着這條思路，中短期炒作措施是見中國推出反制措施後，股市下跌，就可以買入短炒，博見頂回升走一轉。
內地經濟 壓力不輕
我和一些熟悉政經情況的猛人談過，發現對香港及內地宏觀經濟衝擊壓力不少，但這些問題未必會在短期顯著反映，例如內地信貸環境非常緊，對借貸比較多的內房商有較大影響。中央既要去槓桿，亦要防止樓市暴升，所以在收緊信貸時，特別針對內房行業。
另外，有讀者希望我詳細分析一下，政府趕在7月1日回歸紀念日前推出的三招，對樓市和股市影響，首先看看政府這樣做的動機。林鄭月娥政府上台以來，便標榜搭建置業階梯，不想用辣招打擊樓市。就是因為政府這個傾向，導致樓價急速上升。在接近上台一周年，政府估到會有很多人為政府一年施政作總結，數數政府究竟交了多少功課，面對樓價不斷上升，政府惟有急忙出招「救亡」，比較關鍵的有三招，包括徵收空置稅、把用作興建一萬個私樓單位的地皮改為興建資助房屋，以及把居屋售價由市價七成降至五成二，其餘招數都很「濕碎」，大可以忽略。
我與一位對香港樓市十分熟悉的猛人談過，他認為這三招都不會對樓市造成重大影響。三招之中，比較實在的是徵收空置稅，但有別於政府過往政策推出，一有新稅務措施馬上生效，其後才立法做法。現時做法是先立法，後生效。估計政府會在10月，即下個立法年度才提上立法會，預計隨時爭拗大半年，到空置稅生效，起碼是一年以後。徵收樓價4至5%空置稅，本來對發展商有一定阻嚇力，但政府把生效日期變相推遲，就大大減輕發展商壓力。
延遲吃屎 先吃砂糖
俗啲講，如果說空置稅對發展商是一啖「屎」，卻延遲一些才吃，但政府即時給發展商一啖「砂糖」用作補償。所謂「砂糖」，就是把一萬個私樓單位土地撥作興建資助房屋。猛人說，如果這一萬個資助房屋是透過新增土地而來，對樓市會有一定影響。把私樓土地撥作資助房屋，客觀令購買公營房屋的人受惠，或令正在輪候公屋的人可以快一點上樓，但現時想買居屋的人有15萬，中獎的一萬名買到居屋的業主，或者是上到公屋的住戶當然很高興，但仍有14萬人要繼續買私樓。同時興建私樓土地減少，而且是位於觀塘安達臣道和啟德的靚地皮，這將令這些區份地價更貴。以啟德為例，很多發展商在區內投地搶地，地價已經升至每方呎萬多兩萬元，政府在這裏抽掉部份地皮，令未來供應減少，變相保護發展商已買到的地皮價值。可見政府這一招，反而益了發展商。
對於填海，特首林鄭月娥一直不感興趣，但相信是在中央大力催促下，最近才說要填海。但是，社會預期填海可以多快提供樓宇，對樓市有很大影響。猛人認為，如果填海工程交由上屆特首梁振英主理，相信他會盡量催谷進程，在十年內就會有樓供應，而且會天天走出來說，未來會有幾個填海區，將額外提供30、40萬個住宅單位，會遠多於未來10年提供46萬個單位的原來目標！當政府不斷強調未來房屋供應會大增，將影響公眾對樓市信心，樓價自然難以不斷上升。
假如林鄭政府「歎慢板」，可能填海要搞15年還沒有房屋供應，政府又沒有大力唱淡出樓市的話，如此遙遠的供應量，對現時樓市不會有影響。
最近特首提到可能會限制外地人買樓。其實，今年三月財政司司長陳茂波在預備《財政預算案》時，曾建議把外地人買樓的額外印花稅，由現時樓價30%，大幅提高至50%，但給否決了。政府現在再提要限制外地人買樓，不知道是否會把陳茂波的建議重新拿出來研究。但即使如此，也不見得會對樓市有太大影響。
總括而言，政府目前推出的樓市措施，方向是正確的，長遠而言，一定程度可以平衡樓市供求，但如何做？如何宣傳？至關重要。如果政府抱着一個保護發展商心態，而不是以雷霆之勢推動，這些措施其實對發展商影響輕微。
地產股跌 候低吸納
地產股近期跌得比較深，主要是受貿易戰影響。假如人民幣不斷下跌，美元不斷上升，資金將不斷從亞洲回流至美國的話，將重演當年金融風暴。加上香港樓價高企，的確有爆煲可能。不過，這是屬於遠程風險，可能是一、兩年，甚至更長時間才會發生。短期地產股已經跌得很多，近期見到發展商密密賣樓，但未必是看淡未來(起碼是在短期內)樓市，相信是梁振英當特首的年代催加的房屋供應，將會為未來一、兩年內的新增房屋供應大增三成，發展商趁現時樓價高趁機出貨，賣得多賺得多。基於政府最近的三招，在短期內不會影響樓市。短炒的話，可以等地產股再插低一點時吸納。
陸羽仁
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