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2018年7月16日 星期一

金融High Tea - 陸羽仁 2018年7月16日

金融High Tea - 陸羽仁 2018年7月16日

地產商賣樓 賣得多賺得多
2018年07月16日
  美國總統特朗普在歐洲攪局,美國與中國貿易戰暫時不是焦點。上周五港股微彈,內地股市微跌,美股繼續上升,杜指再升94點。亞馬遜及facebook升上高位,科技股是風險型股票,美國科技股創新高,意味美股投資者風險意識不是太高。



  很多人說美國總統發動貿易戰,左看右看,都是一個兩敗俱傷格局,不知道為甚麼他會這樣做。特朗普當然盯着今年11月的中期選舉,發動貿易戰後,他的民望不跌反升,在四、五個月之間,支持率升過上50%以上水平,支持特朗普繼續玩貿易戰。即使看股市,也看到貿易戰在短期內對美國有利無害。

  三地股市看貿易戰前景
  看中港美三個地方股市,就知道貿易戰對不同地方投資市場的不同影響。撇開美股納指創新高,就算看傳統杜指,貿易戰一度令股市下探,但美股於四月初觸及低位後,從來沒有再跌低過這個低位,甚至形成一條微微向上上升軌。內地上證指數走勢完全相反,四月初破位向下,一直跌至2734點低位,最近回彈至2800點以上,上周五收報2831點。這樣的局面,是否守得住低位,仍然有待觀察。

  恒指走勢處於中美股市之間,較接近內地股市形態。四月初破位向下,最近回彈至28000點之上,上周五收報28535點。要看這一浪是否已經觸底,慢慢回升。

  特朗普也關心美股升跌,在美股上升時經常在Twitter發帖,吹噓股市向上是他的原因。如果美股走勢好像內地股市那麼大跌,相信他發動貿易戰行為會大為收斂。但是,既然美股不太受貿易戰影響,連短期上升軌也未被破壞,看不到有甚麼重大約束,會令特朗普馬上停止貿易戰。

  預期未來一兩星期股市走勢,仍會受貿易戰餘震衝擊。當中有兩個關鍵位,第一是中國何時公佈回應美國第二輪2000億美元制裁的反制措施。由於美國輸往中國的貨品,一年只有1300億美元,中國最多可以再制裁800億美元的美國貨(扣掉第一輪的500億美元)。市場非常關注中國除了針對美國800億美元美國貨品外,還有甚麼厲害的反制招數。

  捱過餘震 或見小底
  第二是今周稍晚時候,美國可能推出第一輪剩下的160億美元制裁貨品清單。相信中國會即時推出160億美元的反制美國貨品清單。不過,由於這部份多少已在市場預期之內,估計對股市衝擊不會太大。這兩波衝擊過後,就要等到八月底,美國真正落實施對2000億美元中國貨品加徵10%關稅時,衝擊才會到來。

  短期內預計股市反彈不會太厲害,因為還要承受中國反制措施衝擊,到中國反制措施公佈後,股市短期將見一個小底,因為美企七月起公佈第二季業績,市場焦點又會回到公司業績上。循着這條思路,中短期炒作措施是見中國推出反制措施後,股市下跌,就可以買入短炒,博見頂回升走一轉。

  內地經濟 壓力不輕
  我和一些熟悉政經情況的猛人談過,發現對香港及內地宏觀經濟衝擊壓力不少,但這些問題未必會在短期顯著反映,例如內地信貸環境非常緊,對借貸比較多的內房商有較大影響。中央既要去槓桿,亦要防止樓市暴升,所以在收緊信貸時,特別針對內房行業。

  另外,有讀者希望我詳細分析一下,政府趕在7月1日回歸紀念日前推出的三招,對樓市和股市影響,首先看看政府這樣做的動機。林鄭月娥政府上台以來,便標榜搭建置業階梯,不想用辣招打擊樓市。就是因為政府這個傾向,導致樓價急速上升。在接近上台一周年,政府估到會有很多人為政府一年施政作總結,數數政府究竟交了多少功課,面對樓價不斷上升,政府惟有急忙出招「救亡」,比較關鍵的有三招,包括徵收空置稅、把用作興建一萬個私樓單位的地皮改為興建資助房屋,以及把居屋售價由市價七成降至五成二,其餘招數都很「濕碎」,大可以忽略。

  我與一位對香港樓市十分熟悉的猛人談過,他認為這三招都不會對樓市造成重大影響。三招之中,比較實在的是徵收空置稅,但有別於政府過往政策推出,一有新稅務措施馬上生效,其後才立法做法。現時做法是先立法,後生效。估計政府會在10月,即下個立法年度才提上立法會,預計隨時爭拗大半年,到空置稅生效,起碼是一年以後。徵收樓價4至5%空置稅,本來對發展商有一定阻嚇力,但政府把生效日期變相推遲,就大大減輕發展商壓力。

  延遲吃屎 先吃砂糖
  俗啲講,如果說空置稅對發展商是一啖「屎」,卻延遲一些才吃,但政府即時給發展商一啖「砂糖」用作補償。所謂「砂糖」,就是把一萬個私樓單位土地撥作興建資助房屋。猛人說,如果這一萬個資助房屋是透過新增土地而來,對樓市會有一定影響。把私樓土地撥作資助房屋,客觀令購買公營房屋的人受惠,或令正在輪候公屋的人可以快一點上樓,但現時想買居屋的人有15萬,中獎的一萬名買到居屋的業主,或者是上到公屋的住戶當然很高興,但仍有14萬人要繼續買私樓。同時興建私樓土地減少,而且是位於觀塘安達臣道和啟德的靚地皮,這將令這些區份地價更貴。以啟德為例,很多發展商在區內投地搶地,地價已經升至每方呎萬多兩萬元,政府在這裏抽掉部份地皮,令未來供應減少,變相保護發展商已買到的地皮價值。可見政府這一招,反而益了發展商。

  對於填海,特首林鄭月娥一直不感興趣,但相信是在中央大力催促下,最近才說要填海。但是,社會預期填海可以多快提供樓宇,對樓市有很大影響。猛人認為,如果填海工程交由上屆特首梁振英主理,相信他會盡量催谷進程,在十年內就會有樓供應,而且會天天走出來說,未來會有幾個填海區,將額外提供30、40萬個住宅單位,會遠多於未來10年提供46萬個單位的原來目標!當政府不斷強調未來房屋供應會大增,將影響公眾對樓市信心,樓價自然難以不斷上升。

  假如林鄭政府「歎慢板」,可能填海要搞15年還沒有房屋供應,政府又沒有大力唱淡出樓市的話,如此遙遠的供應量,對現時樓市不會有影響。

  最近特首提到可能會限制外地人買樓。其實,今年三月財政司司長陳茂波在預備《財政預算案》時,曾建議把外地人買樓的額外印花稅,由現時樓價30%,大幅提高至50%,但給否決了。政府現在再提要限制外地人買樓,不知道是否會把陳茂波的建議重新拿出來研究。但即使如此,也不見得會對樓市有太大影響。

  總括而言,政府目前推出的樓市措施,方向是正確的,長遠而言,一定程度可以平衡樓市供求,但如何做?如何宣傳?至關重要。如果政府抱着一個保護發展商心態,而不是以雷霆之勢推動,這些措施其實對發展商影響輕微。

  地產股跌 候低吸納
  地產股近期跌得比較深,主要是受貿易戰影響。假如人民幣不斷下跌,美元不斷上升,資金將不斷從亞洲回流至美國的話,將重演當年金融風暴。加上香港樓價高企,的確有爆煲可能。不過,這是屬於遠程風險,可能是一、兩年,甚至更長時間才會發生。短期地產股已經跌得很多,近期見到發展商密密賣樓,但未必是看淡未來(起碼是在短期內)樓市,相信是梁振英當特首的年代催加的房屋供應,將會為未來一、兩年內的新增房屋供應大增三成,發展商趁現時樓價高趁機出貨,賣得多賺得多。基於政府最近的三招,在短期內不會影響樓市。短炒的話,可以等地產股再插低一點時吸納。

  陸羽仁
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