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2019年1月14日 星期一

貼地風管 - 鄭發 2019年1月14日



貼地風管 - 鄭發 2019年1月14日


貼地風管:樓價可以跌多少? - 鄭發


買樓投資猶如買一份年期超長的債券,每月租金就似債券利息,不同者是租金會跟通脹上升,而租金上升又會帶動樓價上升。 資料圖片 適中字型 較大字型



上年11月講過樓價會跌,但不會跌得好誇,而且到了某個點,美聯儲便需要停止加息甚至減息,到時樓價又會回升。

我對樓市的看法相對樂觀,覺得即使經濟走下波,租金也只會微跌5%,而利率上升雖然會令投資者要求較高的租金收益率,但升幅不會太高,上升0.5%已差不多。但要反映我這兩個睇法,樓價就要下跌24%。為甚麼這輕微變化會令樓價大幅下跌?那就要分享一個概念:價格敏感度。

風險管理工作經常要評估不同金融工具的價格敏感度,今天提兩大要點:(i)年期越長,敏感度越高;(2)利率越低,敏感度越高。一份50年期債券,市場利率由2%升到3%,債券價格大約跌26%。相較之下,一份5年期債券,市場利率由5%升到6%,債券價格就只跌約4.3%。

邊有人咁癲買隻50年期嘅債券?好多人都買了一份年期超長的債券,現時票面息率大概是2%,名稱叫「樓」。樓牽涉的資金流同債券有點相似:每月租金就似債券利息,五十年後把樓賣掉就像債券到期取回本金。不同者是租金會跟通脹上升,而租金上升又會帶動樓價上升,這些分別會令到樓價對利率變化的敏感度更加高。

也可以把樓比作股票:租金似股息,有增長預期,而且長收長有。評論股票的人會用「股息收益率」,評論樓的人講會用「租金收益率」。但這兩種收益率之間有重大分別:股票是先分析經營前景,評估股息的長遠增長率,股息收益率只是算式結果;樓則較多考慮租金收入與融資成本的關係,所以租金收益率與按揭利率有明顯相關性。

綜合上述兩個角度,我選擇借債券靈魂、用股票肉身,利用分析股票的「股息貼現模型」計算樓價對利率變化的敏感度。如果按揭利率上升1%,租金收益率只會慢慢爬升,最終只上升0.5%,不會跟足。

有了這假設,便可以直接評估租金收益率變化對樓價的影響。另一個影響樓價的因素是租金,經濟在下行周期時,租金會下調。



如果你很悲觀,認為租金收益率會由1.5%升到3%,而且租金會下調15%,樓價就應該由100跌到43,跌幅為57%。我的心水是租金收益率可能由2%升到2.5%,租金可能要下調5%,樓價會由75跌到57,約24%。但下行周期發展到後段,美聯儲可能減息並維持一段長時間,樓市又可能掉頭回升。

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鄭發
本欄逢周一刊出



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