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2023年3月17日 星期五

非魚論市 - 子非魚 2023年3月17日

非魚論市 - 子非魚 2023年3月17日


子非魚 - 東湧線延線(三)|非魚論市
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東湧東發展包括小蠔灣新發展區,即現時小蠔灣港鐵維修廠位置。小蠔灣港鐵維修廠位於青嶼幹線轉車站及東湧中間,如坐港鐵或巴士經過時,向海的方向望就會留意得到。相信不少人在直覺上都會認為,小蠔灣車廠面積細小,原來

這是一個走馬看花的錯覺,主因是大家都是坐車經過,眨一下眼就過了。

筆者在地圖上測量過小蠔灣車廠的面積有45.4萬平方米。與其他地區比較,日出康城及旁邊的峻瀅I、II期總面積約43.5萬平方米;沙田巿中心由希爾頓中心至好運中心一帶總面積有18萬平方米,愉田苑及沙田第一城亦只有23.2萬平方米,合共41.3萬平方米。讀者可大約想像小蠔灣發展的規模了。

小蠔灣車廠的位置原本相當「吊腳」,與東湧站的直線距離達5公里而中間並無任何街道,需要經北大嶼山公路到達。不過,東湧東填海工程將連接到小蠔灣,在靠近小蠔灣一端則建有大型交匯處接駁北大嶼山公路。完成後,小蠔灣沿路到東湧東新發展區就只有1.5公里,到時亦會有沿海單車徑及行人路接駁,居民步行到東湧東大約只需15分鐘。整體道路規劃已有定案,讀者如有興趣可參考立法會文件編號PWSC(2020-21)24。

小蠔灣發展的工程困難,主要是在現有的東湧線列車維修及臨時停泊處興建上蓋,該處現時有十多段營運中的路軌。新發展會類似荃灣綠楊新邨或火炭銀禧花園,樓下保留車廠而上面興建巨型平台以提供空間給上蓋物業。當年的綠楊新邨平台與鐵路同時興建,而火炭銀禧花園下方的何東車廠,曾經在營運期間加建,小蠔灣發展的情況類似後者。

小蠔灣項目上蓋料分期投標
整個小蠔灣車廠發展都位於車廠上,如分別讓不同發展商投標,由地基及建造平台造起,無論設計、施工以至將來入夥時的道路情況都難以完美銜接。另一方面,由於整個項目計劃龐大,一次性發展的成本屬天文數字,單一投標發展亦不可行。筆者相信,最終整個項目的基座及道路設施會由港鐵負責設計,上蓋再分期投標,部份賣地或上蓋賣樓收益再回撥到發展基金。

歐美地區不少公務工程都會以發債形式籌集資金,然後按工程進度分期或於工程完成後一次性償還。部份是由政府直接發債,部份是政府在招標條款內,容許承建商發債,待工程完成時,政府才向發展商繳付整筆工程費用。這類債券的優勢是可以經世界性投資機構向外地投資者發售,不用局限於本地居民,有時甚至綑綁投資移民計劃。優勢是出路更廣、不用凍結本地資金,亦可配合政府特定政策,政府不妨考慮以此方式集資。

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