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2023年3月17日 星期五

AM地產專欄 - 李峻銘 2023年3月17日

AM地產專欄 - 李峻銘 2023年3月17日


228億變47億的啟示
228億變47億的啟示


旺角洗衣街地王由新鴻基地產以超低價約47億元投得。(資料圖片)

上周旺角洗衣街地王由新鴻基地產以超低價約47億元投得,對樓市帶來了一定的震撼!

回顧此地皮由2022年2月納入賣地表時的估值,最高達到228億元,即樓面呎價高達15,000

元。至今年正式推出市場招標,估值已跌至每方呎3,700至7,200元,即56億至110億元左右。結果,新地以呎價3,103元,總價47.29億元投得!價格比最高估值下跌八成!

一如以往,當發展商低價投得地皮,坊間就有聲音指香港政府「賤賣土地」,「利益輸送」。其實,這種講法並不成立!首先,此地皮地點優越,以50億元左右的地皮來說,具備財力競爭的發展商應該不少,但最終只有三家入標!其他連入標的興趣也沒有才是問題的關鍵。翻查過去4年的流標紀錄,主要都是商業地,啟德就佔了三幅,另一幅是觀塘裕民坊,也只有新地入標, 最終也是流標收場 。

商業地皮主要用途是商場、酒店或寫字樓,過去新冠疫情,除了令酒店元氣大傷之外,網購也因而盛行,對商場的前景蒙上頗大的陰影。寫字樓的空置面積超過1,000萬方呎,「居家工作」成為常態,連滙豐大班也要坐「開放式」座位,寫字樓的前途也是令人憂慮。

站在發展商角度,商業地皮前景既不明朗,而且不可拆售,只可作長線放租,回本期極長。

相對而言,尤其在利率回升的背景下,不如集中財力競投住宅項目,住宅項目只需3年左右就可以預售,回本速度快得多,而且銷路也更有保證!

站在政府的角度,財政赤字已經連番出現,必須靠賣地收入填補商業地皮乏人問津,如果唔「平賣」就只有繼續「流標」,唯有「隨行就市」。

當然,陳茂波「隨行就市」這一種取態,發展商也會多加利用於住宅地皮的競投上。過去一年,售出的樓花不足萬夥,累積在市場上可售的貨尾及已落成可供售出現樓單位超過2萬夥。

發展商當然採取「低價投地」的策略,寧願錯過好過買錯,尤其是政府會公佈其他落選標書的價格,一旦發現自己落標比行家高出很多,隨時連職位也不保。筆者估計,今年的賣地呎價方面絕不樂觀。

當然,但願發展商能夠平買平賣,貨如輪轉,對買家也許是一件美事!

AM地產專欄 - 李峻銘 舊文
本文作轉載及備份之用 來源 source: http://www.am730.com.hk