228億變47億的啟示
228億變47億的啟示
旺角洗衣街地王由新鴻基地產以超低價約47億元投得。(資料圖片)
上周旺角洗衣街地王由新鴻基地產以超低價約47億元投得，對樓市帶來了一定的震撼！
回顧此地皮由2022年2月納入賣地表時的估值，最高達到228億元，即樓面呎價高達15,000
元。至今年正式推出市場招標，估值已跌至每方呎3,700至7,200元，即56億至110億元左右。結果，新地以呎價3,103元，總價47.29億元投得！價格比最高估值下跌八成！
一如以往，當發展商低價投得地皮，坊間就有聲音指香港政府「賤賣土地」，「利益輸送」。其實，這種講法並不成立！首先，此地皮地點優越，以50億元左右的地皮來說，具備財力競爭的發展商應該不少，但最終只有三家入標！其他連入標的興趣也沒有才是問題的關鍵。翻查過去4年的流標紀錄，主要都是商業地，啟德就佔了三幅，另一幅是觀塘裕民坊，也只有新地入標， 最終也是流標收場 。
商業地皮主要用途是商場、酒店或寫字樓，過去新冠疫情，除了令酒店元氣大傷之外，網購也因而盛行，對商場的前景蒙上頗大的陰影。寫字樓的空置面積超過1,000萬方呎，「居家工作」成為常態，連滙豐大班也要坐「開放式」座位，寫字樓的前途也是令人憂慮。
站在發展商角度，商業地皮前景既不明朗，而且不可拆售，只可作長線放租，回本期極長。
相對而言，尤其在利率回升的背景下，不如集中財力競投住宅項目，住宅項目只需3年左右就可以預售，回本速度快得多，而且銷路也更有保證！
站在政府的角度，財政赤字已經連番出現，必須靠賣地收入填補商業地皮乏人問津，如果唔「平賣」就只有繼續「流標」，唯有「隨行就市」。
當然，陳茂波「隨行就市」這一種取態，發展商也會多加利用於住宅地皮的競投上。過去一年，售出的樓花不足萬夥，累積在市場上可售的貨尾及已落成可供售出現樓單位超過2萬夥。
發展商當然採取「低價投地」的策略，寧願錯過好過買錯，尤其是政府會公佈其他落選標書的價格，一旦發現自己落標比行家高出很多，隨時連職位也不保。筆者估計，今年的賣地呎價方面絕不樂觀。
當然，但願發展商能夠平買平賣，貨如輪轉，對買家也許是一件美事！
AM地產專欄 - 李峻銘 舊文
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