股市新談 - 彭偉新 2013年1月16日
本港在踏入2013年開始，地產市道雖然步入了以實用面積計價年代，但實際上買家對於樓價的價值並沒有任何的巨大變化，而地產商主導市場價格的趨勢也未有任何的改變，雖然在施政報告中，一如預期推出多個可以增加土地供應的「良方」，不過，無論是增加土地供應量，又或者推出限呎地的措施，也無法改變到樓價會繼續高企，又甚至繼續破頂的定局，主要是因為本地並沒有任何一條的法例，限定地產商在取得土地使用權後，要在某個限定的時間內把樓宇完成及推出市場，只要地產商自己計得掂數，有足夠的資金去支付利息開支，政府是無權過問地產商會在什麼時候推出項目，因此，在上世紀的90年代時，某大地產商便把多個沙田及深井的屋苑空置近10年也不出售的「佳話」，因此，若果地產商認為延遲或空置項目，等待幾年後樓價更高時出售，扣除利息成本後可以有更佳的投資回報，地產商根本不會急於把項目完成及在市場上出售。因此，特區政府要控制樓價，以現行的法規及配套，根本是不可行的，即使說即時提高土地供應量，要待兩、三年後項目落成後，便可以增加房屋供應，基本上也只是向市民開出空頭支票。
其實，近期樓價飛升，除了內地客湧入本地市場，搶高了真正的豪宅市場，令到資金繼而推高中、低價樓，令到本地樓價全面上升外，美國造就的低息環境其實對本地樓市不合理地高企有重要的原因，尤其是在資金欠缺出路下，而股票市場之前又持續受到內地經濟不振、美國財政懸崖，以及歐債危機等等淡因素所困擾下，令到大量資金流入地產市場，而且特區政府在過去兩年再推出既不能治標，又不能治本的措政，結果，全港樓市便進入失控時代。尤其是以本港的家庭入息來看，如果要買入一層市區樓，便動輒用上超過500萬的價錢，即使已工作多年的人士，也會感到吃力。不過，樓價未有下跌的主要原因，是市場資金太多，即使真正用家未能支持，但其他的資金仍然願意入市，令到樓價持續上升的勢頭根本無法逆轉，所以，筆者並不相信新的施政報告內容，可以為本地樓價降溫帶來任何的效果，而樓價繼續上升的現像，相信要等到美國真正進入大幅加息的週期開始，才會真的的逆轉。
不過，息口要明顯向上，條件是美國的經濟增長回復動力，令到失業率跌返6.5%以下，不過，按照聯儲局的預測，美國在2015年之前，整體失業率仍然會維持在7.0%以上，即是使在2013年及2014年期間，本港的整體息口仍然會維持現時的偏低水平，樓價無法有回吐的機會。因此，近日不少的大行報告繼續對本地地產股看好，以及在今年1月5日至1月11日之期一星期，本地地產股市值大市總市值的比率上升了19.5個基點，同時總成交量上升了1.5%，正正是反映著繼續有大量的資金追入本港地產股，相信也是繼續看好本地地產股走勢的重要啟示。
京華山一研究部主管
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