趣遊樓市 - 脫苦海 2013年4月19日
定息按揭與「九五按」的啟示
按揭選擇除了P按和H按之外，最近有數間金融機構提供非主流的按揭產品，分別是定息按揭和九五成按揭。這些產品一向都有，不過從來都不是市場的主流。
在長期低息的環境下，息口似有還無，比如最低潮時的H+0.X%，實際上只是供一厘多一點，而且針對HIBOR的波動，銀行也提供以P計的封頂息率，就算像1998年金融風暴時金管局大挾息，小業主都得到封頂息率的保障。後來銀行陸續提高H按之下，客戶就轉移到P按產品，實際利息也只是兩厘多，而息口長期在低位徘徊，人們對於加息預期的戒心也漸少。
在這樣的背景下，除了已公佈的中銀和恆生外，連作風更保守的東亞都作此考慮，為甚麼銀行又一步步推出定息產品呢？從客戶的角度，多了一個定息的選擇，其實是反映了加息預期增強了，因為一般來說定息水平略高於浮息，短期內小業主要付出溢價，換回來的是當加息變成事實時可以得到保障。但是從銀行的角度，眼前的息差增加意味著短期利潤的增加，但如果真的加息的話，銀行就受害了！
所以綜合來說，定息產品的出現，是銀行開盤口與小業主對賭，加息期來臨得越遲，銀行賺得到的越多。換句話，銀行預期的低息期比小業主們預期的更長；而小業主願意付給更多利息換來保障，亦可能是一種資訊不平衡的表現。
如果小業主只是擔心加息後每月供款超出個人負擔，其實大可以造「定額」按揭，比如二十年期每個月還兩萬，若果加息的話，仍然是每月還兩萬，代價是供款年期相應地延長。表面上由於供款年期延長了，小業主支付更多，但事實上在高通脹及貨幣爭相貶值之下，越後期的「錢」就越不值錢，所以寧願因「定額」而在賬面上付出更多，都好過因為「定息」先吃眼前虧，還要多還購買力更高的「現錢」。
另外，有日本金融機構與按揭轉介公司合作推出九五按產品，條件是必需用作自住，且不接受轉按，貸款額和年期均有限制。網上有推測說是因為日本大印銀紙，令到日資進入本港按揭市場。這個原因不能排除，不過更重要的是「高槓桿按揭」有實質需求存在，因為按揭證券公司多次高調宣佈收緊放款政策，甚至指明部份高溢價新盤不接受申請。
可是無論政府及金管局怎樣圍師必闕，上車的需求總是存在，人們願意冒風險買樓，卻未必願意投入大量資金，他們寧願借更多，以便保留現金在手。舉個例子，買入500萬物業，借標準七成按的話要付150萬首期；借九五按的話則要25萬首期，兩者相差是125萬。從風險管理的角度，就算能付出這125萬，用九五按的話手上就會多出這125萬，就算他日收入減少或因加息而令供款增加，大可把這些現金用作供樓之用。
凡事有代價，用九五按面對兩種風險，其一是只要樓價跌5%以上，就會變為負資產；第二個風險是銀行call loan的話，莫講負資產業主要補差價，要轉按的話如果找不到另外一間銀行肯借足的話，在補差價之餘還要補回按揭不足之數，在最壞的情況下就會被斬倉。
那麼連斷兩關的機會有多大，或者說這種情況過去有沒有發生過呢？負資產大家都知道會發生，銀行call loan又是否會出現呢？以往績計，在1998年金融風暴中，就有外資銀行由於要「班資回朝」救母公司，曾經出現過大面積的call loan，而且是不論小業主是否按時供樓或者是否負資產，一刀切地call loan，大家可以想想會有多狼狽。所以這種由外資提供的九五按，其風險不容忽視。
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