談國論企 - 黎偉成 2013年4月19日
即市新聞
19/04/2013 09:31
《談國論企－黎偉成》新建與二手住宅全面熾熱漲價須加強調控調節
《談國論企》中國的全國７０大中城市的新建商品及二手住宅價格於２０１３年３月份出現
幾乎全面大幅上漲勢頭，不僅情況為最近數年以來最是熾熱者，所出現互為拉動和你追我趕之象
，無疑受到(１)住宅的竣工面積甚至(２)待售面積大幅減少的影響，加上(３)地產開發企
業土地購置面積與成交價均告明顯回落，估計住宅樓價短期內仍保持易漲難跌的勢態。相信房地
產市場的置業自住的剛性實際需求仍然強烈，政府是有需要適度支持開發商的的正常買地和蓋建
樓宇的投資，而商業銀行亦得加大個人按揭貸款置業力度，始可生平衡樓市的供求關係，確保樓
市的長期穩定，亦必須適時適度作出政策的調控和調節。
＊新建商品住宅價格同比高增一成一惹人關注＊
房地產市道由全面微和升溫轉趨熾熱傾向之論，可見之於國家統計局的７０個大中城市住宅
銷售價格的資料，作出印證：(甲)商品住宅樓價有互為牽動上升，惹人注目者為(ｉ)新建商
品住宅(不含保障性住房)同比價格有增長的城市之中，漲幅於２０１３年３月最高為
１１﹒２％，較的２月份的８﹒２％升幅高出整整３個百分點，更顯高於１月份的４﹒７％和
２０１２年１２月之２﹒４％漲幅，再結合(ｉｉ)二手住宅價格的同比上漲的城市中，漲幅最
高者達９﹒１％，較年１月份的未超過６％及２月份的６﹒７％分別多增３﹒１個百分點與
２﹒４個百分點。需要指出者，為二手住宅樓格於２０１２年１２月份的５﹒５％升幅，尚高於
新建商品住宅樓價同期的２﹒４％凡３﹒１個百分點，到２０１３年已反過來少３﹒１個百分點
，反映出二手住宅的價格有不斷加速上升拉動新建商品住宅樓價之後，又反過來為新建住宅升勢
所推高。
商品住宅大漲價，亦可見之於(乙)７０個大中城市新建商品住宅價格與上月相比，上漲的
城市於３月份有６８個，不僅較２月份的有６６個增多２個，更佔國家統計局統計的７０個城市
比重高達９７﹒１４％；和二手住宅按月比較上升的城市由２月份的６２個增至６６個，佔比亦
為９４﹒２８％。新建商品宅樓價格於３月份的月環比，由２月份的３﹒１％提升至３﹒２％；
而二手住宅的升幅更自２﹒２％，大幅多增０﹒９個百點至３﹒１％，亦加快提升的速度。
住宅價格之全面上升，且升勢轉熾，乃因(一)市場的需求十分強烈，使商品住宅(ａ)銷
售額於１－３月份之同比增長６９％，始能夠使整體商品房銷售累計額度１﹒３９９２萬億元的
升幅尚能保持於６１﹒３％，即使低於１－２月份的７７﹒６％漲幅，卻明顯高於２０１２年１
－１２月的增長１０％凡５１﹒３個百分點之普；所涉及的(ｂ)銷售面積增長４１﹒２％，亦
為拉動整體商品房銷售面積２﹒０８９８億平方米所達的同比長３７﹒１％，較２０１２年１－
１２月的１﹒８％漲幅多增３５﹒３個百分點。要指出重點，為商品住宅的銷售額度及面積之於
２０１３年１－３月份有如斯巨大的同比增長幅度，並非跌價之使然，而是價格加大上升速度的
情況底下產生之象，正正反映出居民的置業自住的剛性需求十分強烈，否則是不會在由中央到地
方之「國五條」出台和執行後仍有如斯表現。
＊政府須支持開發商適度合理購地建房穩市道＊
估計商品住宅房價格於短期內(二)仍有頗大機會保持易漲難回的格調，理由有(１)房屋
竣工面積之於２０１３年３月底所達１﹒５萬億平方米，同比雖增加４﹒７％，但增速同比回落
２５﹒１個百分點，加上(２)待售面積只是增加３４５萬平方米，相對於２月底為止時分別達
１﹒０３６億平方米和待售面積增加４１８１萬平方米，情況未見改善，即竣工及待售面積合起
來可供銷售數量日趨減少，故在需求不減底下，暫難使價格回落。
此更可從(三)房地產開發企業的土地購置情況，印證到樓價有可能反覆上升之見不虛：(
ｉ)土地購置面積於１－３月份所達之６１３４萬平方米，同比減少２２％，甚至較１－２月份
的減幅擴大３﹒４個百分點，而(ｉｉ)土地成交價款１，３９７億元亦同比下降
１０﹒２％，屬持續大半年的情況，如不改善，則有機會使新建商品住宅供應進一步陷短缺之困
。
要是政府能夠及時從供應方面著手進行調控，相信商品住宅價格有機會回復到相對合理的上
升軌道，尤其是(四)房地產開發企業的住宅新開工面積於１－３月份所達到的２﹒９１８２億
平方米，出現同比減少０﹒８％，唯是施工面積３５﹒２９９２億平方米的增長年率仍達
１４﹒７％之普，只要適度、合理強化鼓勵房地產開發商之購置土地和建房投資，就會及時減免
供應鏈有可能陷於斷層之困。
另一點當然為要力促(五)以商業銀行為主的金融機構適度加強對房地產開發的融資力度，
理由為房地產開發企業之國內貸款到位資金於１－３月份達５１７２億元的同比增長雖然達到
１９﹒８％，卻較１－２月份的２６﹒４％漲幅少增６﹒６個百分點，，否則開發商的購地、新
施工的積極性也就相應降低矣。
＊房價提建提升不能掉以輕心＊
國務院於２月２０日的常務會議所提出的《研究部署繼續造好房地產市場調控工作》，仍然
保持「促進房地產市場平穩健康發展」的基調不變，所確定的五大項政策措施，亦相當溫和合理
，即使最是首要的一點，也只是提出(Ｉ)要「完善穩定房價工作責任制」，重點是在於制定政
策時要確保市場「穩定」，和要貫撤穩定樓價的政策時要有「責任制」，於是建立健全穩定房工
作的考核問責制度。
要做到穩定樓價的目標，國務院十分明確地表明(ＩＩ)要「堅決抑制投機投資性購房」，
屬早已為之的政策，而相關措施亦細列有數(Ａ)嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購的直
轄市、計劃單列市和省會城市要在(ａ)限購區域、(ｂ)限購住房類型、(ｃ)購房資格審查
等方面，按統一要求完善限購措施，此法乃已實施之法，國務院只是要相關地方政府要完善措施
，所按者為統一要求；和(Ｃ)嚴施差別化住房信貸政策，皆為原有的政策性措施，(Ｄ)擴大
個人住房房產稅改革點範圍，亦只為原有措施擴而為之，乃延續性的做法。
問題是房地產價格於２０１３年全方位地提速提升，始終是不宜掉以難心之事，相信國務院
該會密切留意到此一新向，和在長期政策基調不變底下，作出相應之微調。
《資深財經評論員黎偉成》(ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ)
返回新聞主頁
談國論企 - 黎偉成 舊文