趣遊樓市 - 脫苦海 2013年5月29日
樓價大跌從何說起？
中原指數最近三周已回穩，由118.51升118.79當然不能算是甚麼升幅，但總算守到年初時的水平之上，由於指數的滯後性，現時指數反映的是半個月之前的市況，而期間也沒有進一步的滑落，可以預期未來數星期指數也是偏穩為主。
無論是雙辣招或者一手銷售監管措施，事後都被認為目的是打壓樓價，現在樓價回穩又會有人認為是措施「失效」。筆者向來都說「樓價下跌」並不是施政的目標，而既使撇除政策的動機只看內容，大多數政策的效果是增加交易成本和資料的透明度，對樓價的影嚮是中性的，而且並不會令持有物業者拋售。
若真的要樓價下跌，要做的是增加持有成本，例如空置稅、資本增值稅、利息稅等，令到非自住物業持有人為避開這些徵費而賣樓。不過正如某些政黨所「提唱」的首富稅，希望股息也徵稅，除了涉及雙重徵稅之外(因為所有業主都已交了差餉地租，收租業主要交利得稅)，也衝擊了鼓勵投資及持有財富的價值觀。
既然政策和稅制均不去衝擊樓市，淡友們就寄望於加息，以增加持有成本的方法來令樓價下跌。不過他們又講不出為甚麼會加息，只是聲稱從歷史上息口偏低，利率易升難跌，加息之後供樓負擔大增令到樓價下跌之類，偏偏近期各國卻爭著來減息。
歐洲中央銀行於5月2日宣布減息0.25厘，之後印度、澳洲、韓國、越南以及斯里蘭卡央行亦紛紛宣布減息，背後的原因除了貨幣爭相貶值的貨幣戰爭之外，更重要的是各國債務大增，又怎會加息來搬石頭打自己腳？
而在香港的按揭市場，亦靜悄悄地出現按揭減息，東亞、花旗、星展等已在5月初開始減息，然後是匯豐將按息減到實際息率2.15厘，即早前加按息前的水平，現在中銀更進一步將實際息率減到2.1厘，已抵達金管局的息率下限。
樓市價穩而成交淡靜，意味著新造按揭減少，金管局剛公佈4月份住宅按揭新申請、新批出及新取用按揭貸款宗數全線下跌，銀行要搶生意就要集中造轉按，由於收緊按揭成數，加上樓價沒有顯著升幅，連做按揭財技的空間也減少了，銀行唯有減息才能搶客。
由於一手銷售新例剛剛實施，已經有發展商因為犯例而要拖慢賣樓，其他發展商也抱著觀望的態度，據稱有萬多個單位因而被凍結。不要忘記政府各種政策例如SSD也是間接令到二手市場的供應減少，在一手二手供應均減，而加息的預期落空之下，樓價大跌從何說起？
當然，淡友也可以說當這萬多個一手單位一次過衝出市場，發展商唯有劈價賣樓，可是發展商卻沒有多大的財政壓力要急著賣樓，要他們大平賣，他們就寧願不賣。所以期望樓價大跌，除了慢慢等2015年之後實質樓宇供應增多外，便是香港和鄰近地區的經濟出現大問題，不知這些事情真的發生時，淡友們又會不會去買樓呢？
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