趣遊樓市 - 脫苦海 2013年7月26日
居屋貨尾驗樓和執修
最後一期出售剩餘居屋單位現正進入揀樓程式，傳媒的著眼點在短樁居屋天頌苑的交樓情況，早在三月份已有驗樓師在現樓單位內找到四大問題，包括主人房地板傾斜、洗手間及廚房牆身多處為空心磚、洗手間沖水掣滲漏，以及窗不貼窗框。到現在揀樓有報導引述準買家實地視察後，發現單位未接駁水電，難全面檢查。
由於兩座短樁居屋之前沒有人入住，於是就沒有水電供應，買家入夥後要自行申請接駁，到時才能夠看到是否有漏水和去水等問題。準買家需要考慮的是，房署會否像其他發展商那麼提供執修和保養期，還是像一般二手樓那樣「現狀買入」，買家要負責所有維修費用，而這個費用又有多大。
房委會有樓書的網頁，列明維修及保養責任：
http://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/phase7/tc/unsold.html
「部份裝置和設備的外觀未必能保持全新面貌，而這點已在售價內反映；只要其功能和運作正常，房委會基於環保原則，不會將之拆換」
「買方如在該物業買賣完成日期起計一年內，向賣方發出書面通知，賣方須自費並在合理切實可行的範圍內，盡快把物業、裝置、裝修物料或設備的欠妥之處作出補救」
「K座及L座的二十年樓宇結構安全保證期由是次推售的首個選樓日起計」
「本保證將不會包括：
與樓宇整體結構穩定完整無關的損壞，包括天花滲水、窗戶滲水、牆身滲水、批盪裂縫、牆壁磚和地面磚損毀以及其他的損壞； 在結構上把單位改建、加建或改變原有用途；或不適當使用而對樓宇造成的損壞」
「房委會將承擔在屋苑落成後之後十年內在樓宇外的屋苑土地因自然沉降引致損壞而需要的維修工程」
準買家要留意各範圍的維修和保證年期，室內的裝置和設備只有當功能和運作出問題，在完成買賣日期一年內，房委有責任更換；樓宇結構保20年(首個選樓日起計)；土地沉降保10年(樓宇落成日期起計)。天頌苑在1999年落成，即是沉降保證已經在2009年屆滿。
就以前文所述的四大問題，地板傾斜、牆身空心磚，既不屬於功能和運作出問題，也不包括在樓宇結構保證內，所以房委不會維修或更換；沖水掣滲漏、窗不貼窗框則可以算是功能和運作出問題，房委就有責任在一年的保養責任期內更換。
一些要有水電才能驗的損毀，常見的有水龍頭或喉管滲漏、下水道淤塞、供電異常等，都是功能和運作出問題。至於玻璃窗花、玻璃有焊屎、鏡面漏水銀之類外觀性問題，相信都要由買家自行負責。
據驗樓師所講，要維修這些要預十萬八萬，既然房委會已經將部份範圍包括在保養之內，餘下的如地台斜、空心磚等，業主又未必需要即時更換，實數應該較細。始終現樓已擺了十多年，正常情況都會出現損耗，相信業主預算樓價的一成來做裝修就免不了。
所謂「沒有賣不了的貨，只有賣不了的價」，從財務的角度，只要買家認為將這10%的成本加在樓價上，仍然合算的就可以考慮買入。不過有些人不是這樣考慮，之前就有個報導說，有人曾經入住天水圍的居屋，不出一年搬走，原因是「感覺並不像住在香港」(http://www.hkdailynews.com.hk/news.php?id=270974)，這方面就要貴客自理。
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