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2013年8月7日 星期三

趣遊樓市 - 脫苦海 2013年8月7日

趣遊樓市 - 脫苦海 2013年8月7日

時光倒流海嘯前
恆基主席李兆基先生的捐地計劃,又有新消息傳出,據稱鎖定捐出元朗馬田壆6萬多平方呎農地,並代房協支付補地價每夥30萬,並且墊支建築費用每夥90萬。由於尚未落實細節,具體的數據只能憑空估計,如以5倍地積比率興建,估計樓面是30萬呎,之前計劃單位面積300呎計,可建1,000夥。

首先我們可以估計地盤的位置,根據政府地圖,馬田壆有一幅大致上三角型的農地,面積7.7萬呎,恆基曾申請興建住宅,佔地7,000米,當中有1,500米屬政府土地,一計之下屬於恆基的部份是5,500米,即是59,180呎。



恆基尚悅的售樓書內的規劃圖,顯示該地皮的規劃用途是「政府、機構或社區」(G/IC),所以要補地價,以每夥30萬,1,000夥即是3億;農地60,000呎,以每呎地價800元計即是4,800萬;建築費每夥90萬,即是總計是9億。



總投資額是12.48億,其中李先生支付地價予上市公司,以及代房協補地價,餘下的9億就是房協負責的部份。所以房協每個單位的成本是90萬(即是建築費,利息由李先生支付),若果是賣100萬元一個,即是大約有10%利潤。9億元在四年建築期內的利息,假定是2%計,大約是7,200萬,整個計劃是捐出4.2億。

以每個單位100萬計,300呎即平均呎價是3,333元,附近的樓盤有原築、尚悅和正計劃開售的新世界溱泊。現時原築實用呎價大約8,000元,即是這些屋苑大約是市價的四折。原築2008年開售時的實用呎價大約4,000元,即是這個計劃的樓價時光倒流海嘯前。

翻查新聞,去年中有環保團體為一名果農出頭,果農認為該幅地皮可以租用耕種直至老死,恆基則認為該果農並非租戶,而是三房客。這些不遷不拆事宜,就不知由誰處理。

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