金融High Tea 2013年8月26日
金融High Tea——誰人還着褲？
2013年8月26日
近期亞洲區印度、印尼爆煲，累到港股跟跌，但上周五匯豐8月中國製造業採購經理指數(PMI)遠高於預期，美銀美林中國經濟師陸挺形容數據是「大驚喜」，令恒指當日一度升穿22100點，但內地滬綜指午後急回，收市微跌0.4%，港股亦跟住先升後回，收市跌31點，跌0.2%，收21863點，同日股反彈2.2%完全無得比。
中國經濟轉好，本是重大利好因素，但港股和內地股反彈無乜力，原因不明，或者早前內地股市咁硬，已是偷步炒好。現時股市的大形勢和6月跌市時不同，當時美股因為怕聯儲局收水開始下挫，加上中國經濟和股市急跌，令港股急插。如今美國加息陰影重來，但內地經濟本有回穩跡象，奈何亞洲多國都開始有爆1998年金融風暴危機的味道，大大沖淡咗中國的利好因素。
中環茶友警告，話大家唔知利息上升的影響，但利息一升，好多人都可以損手爛腳，情況就好似有個有錢仔一直靠阿爸養佢，佢食慣使慣，但佢阿爸突然破產，再無錢畀佢，佢真係好狼狽。如今亞洲出事的國家，就有類似情況，美國自2008年大印錢，中國又印，熱錢源源流入那些地區，自然會使大咗，出現愈來愈大的經常帳赤字(貿易收支是經常帳最大的組成部份，所以貿易赤字和經常帳赤字這兩個名詞常會交替使用)，但過去覺得都無所謂，因為熱錢流入會頂番條數。
但如今突然話會加息，熱錢大幅從這些國家流走，外匯大幅流失的問題就凸顯出來，投資者怕呢啲國家將來還唔到錢，不斷調錢走，搞到佢哋匯價大跌，雖然匯價低有利出口，但匯價跌10%，就意味外債變相增加10%，同樣出口量賺到的外匯亦少10%，咁樣就觸發債務危機。印度和印尼條數最差，印尼經常帳赤字佔GDP比例是2.8%，和97年金融風暴時的3.6%逐步接近；印度仲衰，經常帳赤字佔GDP比例是5.4%，而98年時只有3.5%，係少數差過97年的國家。印度深受經常帳赤字和財政赤字困擾，成為今次風眼好正常，而且赤字佔經濟比率隨着佢哋收入再減少，可以急促惡化。
高盛睇淡 亞幣再跌
有人話今次唔會爆98年的金融風暴，因為好多國家條數仍然好過98年，但我就話好難講，大家要注意，今次爆煲國家不同，今次主角係印度和印尼，是區內僅次中國的人口大國，印度人口12.1億，印尼人口2.5億，兩個加起來多過中國13.5億人口，雖然按GDP總量計，印度加印尼都只等如中國三分一，但佢哋都係大國，爆起鑊上嚟，比98年的風眼泰國大好多，要救都難救好多。另外高盛就押注淡方，睇淡未來亞洲貨幣走勢，估計印尼盾明年可能比現價再跌6.4%，估計印尼央行9月還要加息救貨幣匯價。
但亦有人睇好，在上次亞洲金融風暴時在國基會工作的BBVA首席亞洲經濟學家Stephen Schwartz話，歷史未必會再重複，「如果1998年亞洲金融危機是10分，目前的得分是3分。我的感覺是這只是短期投資組合調整，將很快過去。」
無論如何，唔好睇少利息急升的殺傷力，利息大升，不止令浮息借貸的負債人要還多好多利息，亦令定息借貸的貸出方有好大損失，利息慢慢升唔怕，好似而家咁短期內急升，好易觸發債務危機，睇睇美國的情況就知。
美國買樓借錢好多用定息按揭，即係一做了按揭利息就固定了，全期都不會變。近期美國長債債息急升，拖住樓按利息急上，據兩大按揭證券公司之一的房地美上周一份報告指出，上周美國30年定息樓按利率4.46厘，出現26年最大的單周升幅，比5月時的3.35厘，足足高了1.11厘，而一年前美國30年樓按利息創出3.31厘的低位，如今較低位更高出1.15厘。
樓按利息升得咁快，固然令新做按揭者利息支出大幅增加，影響了美國樓市氣氛。與此同時，過去一年借出定息按揭的貸款方就中招啦，佢哋以低息鎖定了借款，如今就一定要捱低息，其實這些貸款方就等同債券的買家，在低息時買了債券，如今利息向上，債券價格大跌，佢哋一樣中招。
高位買貨 夾住難走
在這種金融變幻的大時代，好多看似穩陣的投資，都好易令人中棍。過去幾年，有好多追求穩陣的讀者買基金，問過我好多問題，例如好唔好買金磚四國基金、好唔好買債券基金等等，我都會答得好審慎，在這些產品急升時，叫人唔買，跟住又升，好似阻人發達咁樣，所以我唔想太直接叫人唔好買，但買基金多數係長線投資，好少短炒，即使買完再升一浸，都唔會沽出獲利，但回頭向下時，又係一個好長的周期，持有者多數唔識走(例如家持有債券基金，若過幾個月有像樣反彈要走)。但去年呢啲產品(如債券基金)升到好高時，我都會忍唔住叫人唔好買，因為好多朋友以為債券好穩陣，但當利息急升時，債券一樣會跌，你根本唔會揸到債券到期，所以一樣要承受債價下跌的影響。
股神巴菲特講過，投資市場大浪淘沙，好似你在沙灘之上，一個又一個大浪沖過來，巨浪過後，你要睇睇自己係唔係仲着住條泳褲。2008年金融海嘯，美國大印銀紙應對，呢個大變動周期可能有10年，要到2018年才完，小心自己衝錯浪，買錯超貴投資產品，到2018年一看，自己原來無着褲。好多高位買咗熱門基金的人根本不是炒家，亦不懂看市場變化，夾住咗就唔識走，未來會一路輸。
短線可彈 長線爆鑊
在這種變動不定的年代，投資產品的短線走勢好難估，一個決策者的意念，可以令投資產品狂升急跌。但睇長線易就估好多，在銀紙氾濫年代買的貴價貨，佢哋最後都難逃爆煲的命運，好像債券早前的大牛市就穿晒崩，令債價急跌債息急升，但小心債息升得急會回吐。以10年期美國債息為例，債價大跌令債息在上周五升穿2.9厘水平，但若短期內升上3厘樓上，升得太急，對美國經濟都有影響，隨時又觸發聯儲局主席伯南克出來救市。佢夠膽話利息太高9月唔收水住都得，到時債價會反彈，債息可以急回，所以短線走勢的可變性好大。但若睇長線，利息即使一時間升得太急回落一點，長線都難以扭轉向上的大趨勢。
利息向上，以現價計，股票都未算好貴，債券就好貴，樓價更貴。過去幾年一浪一浪炒，一浪一浪爆，先爆商品和新興市場，再爆債券，下一浪都似係樓市。
周末和朋友飯局，講起樓價走勢，結論係「地產股跌得好甘之後，不排除可以反彈，樓價就好難彈」，點解會咁，因為地產股平過樓價好多。
爭取推盤 力求散貨
家政府的辣招已經搞到樓完全唔可以炒，住宅只餘用家會入市。暑假快將結束，發展商勢將連環推盤吸用家購買力。新世界(017)搶先推出元朗溱柏，平均實用呎價9416元，但同步提供高達10%的即供等優惠，屬近期低價。由於區內短期內有可售單位3900個以上，發展商散貨心切，料會展開一場混戰。
家地產界的價值一百萬問題係「暑假後開盤去唔去到貨」，若發展商唔使減價太多，都可以大量去貨，樓市已叫做企番穩；若然發展商減價都去唔到貨，咁後市就好得人驚。若然出現前一個企穩局面，地產股在10月有機會反彈；若然散唔到貨，樓價同地產股都會好大鑊。
你可能會問，若果地產商去到貨，點解樓價唔會升？我唔係話樓價唔會升，係話好難大升，第一，樓價一升政府又會打擊，你話升得去邊？第二，政府連出辣招，單計雙倍印花稅加經紀佣，即使係本地人，只是唔係首次置業，隨時要畀近10%稅。住宅樓如負重磅跑長途的老馬，你話走得去邊，升得幾多？第三，股平樓貴的現象好明顯，買樓長揸都係講租金收益，好似上述的元朗樓為例，話有3厘租金收益，業主又要交15%物業稅，隨時包埋差餉管理費，淨租金收益2.5厘都無。
睇番地產股，以大隻少少的新地(016)為例，自今年1月上過高位130.8元之後未好過，上周五收報100.1元，以去年派息計息率3.4厘，但佢唔係賺幾多派晒，去年只派核心盈利的41%，其餘保留在公司內無派出街，假設佢派晒核心盈利可以有8.3厘，所以將新地樓的收益率同新地比較，唔係3厘比3.4厘，而係2.5厘租樓出街的淨收益，比新地核心盈利8.3厘，買樓回報只有買新地股票的30%，可見樓價貴股價幾多，以賺錢能力計，買新地股票的賺錢能力多過買新地樓的232%。
我唔係咁睇好地產股，但如今若你仍想買樓，與其買8000元一呎的市區居屋，或8500元一呎的元朗樓花，不如買地產股，若果樓市唔死，價錢平咁多的地產股應該升得更多，而且可以短炒不用交重稅。
我估呢一浪亞洲金融風暴爆唔爆大係五五波，但萬一爆大，區內包括樓價在內的貴價資產會急挫，而明年年頭至年中將屬高危，因為聯儲局好可能開始咗收水，加上區內國家今年財政收入大降，財政結算時赤字會極樣衰，等明年初佢哋出埋盤數，又係狙擊佢哋的好時機了。長線投資者莫望在這種市道追求高報，唔蝕本都要偷笑，最怕係被人沖走咗條褲都唔知，買咗商品基金、債券基金者都示範緊呢個慘況，買咗金磚四國基金亦唔好得幾多，下一個應該輪到近一兩年高位買咗樓的人了。
陸羽仁
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