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2013年11月13日 星期三

趣遊樓市 - 脫苦海 2013年11月13日

趣遊樓市 - 脫苦海 2013年11月13日

城市結構大重組(五):九龍中
九龍通當被分為東西兩半,不過從土地應用上來看,可以分出個九龍中來:

•西:商業住宅混合區
•東:工貿住宅混合區
•中:住宅區
最大的區分是,九龍中的九龍城區和黃大仙區,都是產業比重較低的區域,無論是工貿或者消費零售,都遠比東西兩側為低。或者更直接地說:九龍中的就業機會少,意味著樓價大部份都由居住價值支持,大部份地方缺乏商業價值,而且是長期都難以改變。

當然,我們都知道正有兩條鐵路興建中,包括沙中線和觀塘線延線,在十年之內區內交通將會大幅改善,以下是走線圖:



其中觀塘線延線將會於2015年通車,全程由黃埔站到油麻地站只需5分鐘,加上黃埔花園各期有數個商場,將可以使到該處形成彌敦道沿線商業區的延伸,附近樓價近年跑贏大市,正是一種理性的預期。

沙中線大圍至紅磡段將於2018年通車,那麼又可否預期能在住宅價值之外,帶來額外的商業價值呢?筆者試從客源和載體去看這件事。

東鐵沿線居民現時出市區主力是沿東鐵在紅隧口轉車過海,到2020年東鐵更可不用轉車過海直達金鐘。去九龍西或九龍東,可在九龍塘站轉觀塘線。那麼只有兩類人會使用沙中線九龍段:東鐵去九龍中,或者馬鐵去九龍中,因為相比於東鐵,沙中線又多站,又要兜路:



沙中線沿線又有沒有載體可以形成商業重心區呢?現時只有鑽石山站的荷里活廣場一個商場,未來唯一希望是啟德發展區。引伸出來的還有環保連接系統:



雖然很多計劃還未落實定型,可是筆者不禁要問:這些計劃,比如郵輪碼頭和大型體育館,最終可以帶來多少商業價值和就業機會?筆者暫無定論,但幾可肯定的是完全無法與東西兩旁相提並論。

我 們又回到區內的住宅分佈,現時大體上以聯合道和公主道為界,以西的九龍塘、何文田山、又一村及畢架山(部份屬於深水?區範圍)是高級住宅區;以東的何文田 和北邊的黃大仙區主要是公營房屋區;而由中間的平地九龍城,經土瓜灣去到紅磡舊區,除黃埔站附近有大面積的私人屋苑外,整個區域只有零星的大中型屋苑;餘 下則是中下階層住宅為主。

至於未來的啟德發展區,現時的規劃是2.9萬夥當中,公私營單位分別約佔1.3萬及1.6萬夥;有建議要加高發展密度,估計會多出數千個單位,不過比例都大約是四比六,私樓不會佔有壓倒性比例。

總括而言,九龍中只是由一個交通不夠方便的住宅區,變為一個交通比較方便的住宅區,在經濟活動和商業價值沒有大幅增加的潛力下,對未來的樓價就不能寄予太大厚望。

在十多廿年內,九龍中的城市結構將會變為:
一級商業區:啟德站
消費購物區:黃埔站、九龍城
高級住宅:以西的九龍塘、何文田山、又一村及畢架山
中級住宅:零星的大中型屋苑
平民住宅:舊樓、公營房屋
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