郎旋風 - 郎咸平 2013年11月13日
無話可說的北京房產新政
10月23日，北京市公布了「京七條」，推出了一批限價房，官方的解釋叫做自住型商品屋，價格要低30%，那這是個多大的利好消息啊，怎麼突然在10月23日公布呢？而且特別有意思的是，房子怎麼能夠限得了價呢？怎麼能夠低30%呢？
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我們發現這是北京市政府的想法，先把價格定下來，房屋的售價先定好了，就要低30%，然後，那個土地採取招拍掛，在低30%的情況之下，地產開發商你們去競價，去招拍掛，換句話說，就是北京市政府犧牲自己的出讓金以便讓房價低30%。可是我們有關部門怎麼可能做出這麼大的犧牲，總要彌補回來吧。因此，這個限價房有一個新的政策，就是5年以後可以賣，但賣的時候那個利潤要收回30%，以彌補當初犧牲出讓金使得房價低30%的這麼一個現實情況。
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抽30%是甚麼概念呢？以北京市為例，你今年用100萬買了一套限價房，5年之後按照目前房價漲幅來看可以漲到280萬，付掉30%的稅之後，還可以賺120萬，因此所謂限價房對於買房人而言是絕對的利好，政府跟買房的人是雙贏，不但統計數據好看，房價下跌了，買房的人交了30%的稅之後他仍然有利可圖，而且是大有利可圖。
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我在想怎麼10月23日突然想出來這個妙招，百思不得其解，所以就特別做了一個調研，看看這到底是甚麼驅動因素讓有關部門這麼積極地搞限價房，真給我找到了。
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我發現2013年3月1日有一個法令出來，可是這個通知是2011年1月份就出來的，叫《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作的通知(第一稿)》，這個通知第一次出台是2011年1月份，3月1日又出來一個，其中第一條說：「要建立健全穩定房價工作的考核問責制度，加強對所轄城市的督察、考核和問責工作，對於房價上漲過快者要進行地方幹部的約談和問責」，原來影響烏紗帽嘛！
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2011年1月份的時候同樣的通知，沒有問責的要求，今年3月1日開始問責了，而房價就是在9月份漲得過快，那不行，要問責了，所以趕快，沒有幾天就推出所謂的限價房政策。
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那我們看看房價是怎麼漲的。請注意，對地方幹部的問責一定是用統計局的數據，北京市房價按照統計局的數據，從2011年1月份開始房價是穩定地下跌，到了2012年，從2月份到10月份，有9個月房價是負增長，所以當年的房價從每一平米2.24萬元跌到2.07萬，大概下跌了7.6%。但是到了2013年又不行了，又開始漲了，3月份首度超過了兩位數11.2%，到了9月份更不得了，甚至超過了20%，據稱是10月22日公布的。所以10月23日北京市政府就急了，要被問責了，要被約談了，於是乎就在第二天10月23日推出了「京七條」，就是這個限價房。
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當然，這個數據是統計局數據我的信心不夠，我就從網絡上面找當地所謂的交易數據給各位做一個參考。從房價網我們搜出一些數據，果然漲幅是統計局數據的1倍以上，但是趨勢是一樣的，2013年第一季度根據房價網的資料，漲幅超過50%，也就是說2011年年底每平米25500元，到了2012年9月漲到3萬元，2013年6月漲到了4萬一平米，這個漲幅極為驚人，就算是根據統計局資料，到了9月，漲幅已經破了20%，到了20.6%，這個是有關部門受不了的，於是乎23日，正式推出「京七條」。
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「京七條」是在壓力之下推出的，我必須講一句公道的話，這個對地方政府的問責還是比較有效的。問題是，很多人懷疑限價房，我們能買得到嗎？會不會像經濟適用房一樣又成為所謂的腐敗大本營呢？我們現在回顧一下，北京市當初推經濟適用房的時候有甚麼樣的腐敗？
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第一個腐敗問題，準入制度不透明。按照規定，一家三口年收入不能超過4.5萬，總資產不能超過36萬，而且人均住房不能超過10平米，這是條件，但是如何審核呢？這是不公開、不透明，你不知道的。甚至誰有資格住，是搖號，就像買汽車要搖號一樣，這個搖號本身對於經濟適用房而言就有腐敗在內，所以到最後是甚麼結果？就是一個身份證搞到好幾套經適房，以至於開寶馬的人也弄到了經適房。
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第二個腐敗問題，監督不嚴，沒有震懾效果。最近報導的，北京市一個村的副主任兒子結婚花了100萬，去他家調查，有一部路虎(Land Rover)、一部賓士(Benz)、有兩套別墅、還有兩套經適房，類似的事件是誰公布的？是人民網和新華網，這麼權威的官方媒體公布之後你發現：第一，沒有人房子被沒收；第二，沒有一個審批的幹部被處分，也沒有被問責。
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第三個腐敗的問題，沒有退出機制。比如說你突然中了一個彩票成為千萬富翁，你還是可以擁有這套經適房，不用退出的。或者你升官了；或者是你在公司裏面被提拔到中層幹部，你的薪水暴漲，你還是可以擁有這套經適房，沒有退出機制。
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那麼這一次推這個限價房有甚麼好處呢？按照我們的分析看起來，你還別說，還真正地可以避免這三個腐敗問題，那這個水準不是一般的，真高啊！
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舉例，準入腐敗，乾脆無條件，誰都可以買，那就沒有准入問題了，你只要符合「限購令」的標準，你就可以買，外來人口呢？5年的官方交稅記錄，基本上沒有條件，因此准入的腐敗被切除了；第二，監督的腐敗，誰都可以買，就算你開了寶馬去買這個限價房也無所謂，反正它沒有條件；第三，沒有退出機制，現在有了，5年之後，我鼓勵你去賣，你最好趕快賣，賣了之後賺了錢政府拿回30%，反而積累起一套退出機制。因此，北京市為人所詬病的經適房的三大腐敗到了限價房發現好像給你避免掉了，因此你還無從批評它。
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所以我在想能不能找點甚麼素材來批評批評，發現好像只有一點可以質疑，那就是說地產開發商開發這個專案之後你怎麼分配啊？最後發現可能是由地產開發商來搖號，那我就回答你的問題了，誰可以買得起限價房？答案就是你得和地產開發商把關係搞好，因此，下一步就是各顯神通，誰有辦法，誰能買到，但是我保證5年之後一定賺一大筆。
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