趣遊樓市 - 脫苦海 2013年12月30日
問：成日嚮電視度睇到物業貸款廣告，佢地講到有層樓就可以隨時借錢還錢，係咪咁著數？乜係政府唔係規定買樓只可以借七成咩？
答：金融管理局(HKMA)是香港管理存款機構的官方監管機構，以俗稱「銀行三級制」，將接受存款機構分為持牌銀行、有限制牌照銀行及接受存款公司。金管局現時規定銀行只能就住宅按揭貸款作出最多七成的按揭，並且會因應物業金額、貸款人主要收入來源、置業目的等削減按揭成數。
比如物業價值超過700萬，就只能獲得八成按揭，600-700萬雖然可以按多於八成，但按揭金額上限是420萬，換言之只有600萬以下的物業才可以按足七成。若果貸款人無法出具主要收入來源自香港的證據，按揭成數會削減一成等。
如果想尋求多於七成的按揭，需要向金管局屬下的按揭證券公司(HKMC)申請按揭保險，俗稱「第二按揭」，現時只能為自住物業最多做到九成按揭。不過，之前曾經有新盤提供高達九成半的按揭，又是否不理會金管局的指引呢？
原來是因為這類俗稱「財仔」的財務貸款公司，並不受金管局監管，而是根據《放債人條例》成立，由牌照法庭負責發牌，公司註冊處簽註及續期，並由警務處執法。(http://www.cr.gov.hk/tc/public/moneylender.htm)他們不可以接受存款，以及經營正式的按揭業務，所以很多類似的廣告都是巧妙地使用「物業貸款」一詞，而不直接稱為「按揭」。
由於銀行承造按揭時會保管物業的樓契，所以向財務貸款公司承造物業貸款，並無樓契可按，他們往往會將物業的估值，乘以七成，作為最高貸款額的參考，並不意味有權將物業當作抵押品。
由於按揭物業時銀行根據當時的估值七成承造按揭，理論上按揭餘額理應只有業主供款時所扣除的本金數額。不過在實際的操作上，由於近數年物業價格大幅上升，財務貸款公司以市價的七成來計算餘額，所以能夠借貸的金額也大幅上升。
舉個例子：某君數年前以200萬購入住宅，並承造140萬按揭，而在數年間已供了30萬本金，所以按揭餘額是30萬。當住宅市值上升到350萬，財務貸款公司就會以市值去計算：
350萬x 70%-(140萬-30萬)=135萬
這樣就多了105萬的貸款額。
當然，某君也可以向銀行申請加按，以較低的利率、更長的借款期去做按揭。問題是數年來銀行已經將新造按揭息率提高了兩厘以上，如果業主再向銀行申請加按，或者轉按到其他銀行，他們除了要支付法律費用甚至造契費，整個按揭的息率也會大幅上升，每月供款會多千多元，甚至數千元。
物業按揭的市場空間是在不影響到舊有按揭息率之下，提供一種短期借貸的選擇，代價就是息率遠高於按揭利率，以及當借款人未能還款時，財務貸款公司會就物業提出加註，即俗稱的「釘契」。而承造過物業貸款，也會在正面信貸資料庫出現紀錄。
所以，物業貸款不能當作按揭使用，視之為個人貸款可能更接近現實。
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