香港樓語 - 陳東岳 2013年12月30日
即市新聞
30/12/2013 10:48
《香港樓語－陳東嶽》今年樓市價穩量跌，明年辣招維持價勢回
《香港樓語》２０１３年接近尾聲，是時候回顧今年樓市及就影響明年樓市的因素作分析及
作預測，謹借本文與讀者分享筆者的看法，祝大家新年進步！
＊回顧今年樓市價穩量跌＊
政府調控措施包括各類印花稅等主導今年樓市，根據差餉估價署數字，今年頭１０個月住宅
一手及二手樓成交共４２２１９宗，前年及去年全年成交分別為８４４６２宗及８１３３３宗，
筆者估計今年全年住宅一手及二手樓成交約５００００宗左右，僅及前年及去年的不到六成。頭
十個月一手樓成交７８３３宗，去年全年１２９６８宗，按比例伸算，一手新樓近月成交８００
至１１００宗左右，預料今年比去年下跌約三成。二手樓今年頭１０個月成交３４３８６宗，去
年全年６８３６５宗，按現時二手樓每月成交２６００至２８００宗伸算，二手成交大約比去年
下跌四成多，這些數字顯示樓市成交量退縮，而二手較一手下跌幅度大。但成交量退縮不代表需
求退縮，只反映港府以辣招遏抑市道奏效。
樓價方面，今年１０月份整體樓價比對今年２月港府進一步實施辣稅時，約微升２﹒３％，
同期１００平方米以下的住宅約微升２﹒４％而１００平方米或以上的住宅微跌０﹒４％，相信
１２月份的滯後數據出來後，現樓價或會比１０月份再微跌少許。總的來說，現時樓價屬回穩偏
軟。
＊展望明年影響樓市因素＊
１港府壓市措施撤回機會如何？
樓價於港府推出措施後趨向穩定或溫和調整，相信政府不會主動「減辣」，但目前樓價穩定，炒
家絕跡，港府再「加辣」機會亦不大。雖然成交下降對相關業界及行業產生負面影響，但預料政
黨欲在立法會修訂減辣亦不容易，在香港長遠住房供應目標，未能達致穩定成效之前，樓市仍將
在辣招存在著的環境底下運作。
２新盤減價優惠潮主導樓價
今年第三季至今，西九龍新盤天璽及ＴＨＥＡＵＳＴＩＮ，以津貼印花稅及較低定價開售，取
得成績，以往一手樓價較二手有若幹比例溢價的情況已不復再。然而，由於二手樓業主不可能給
予津貼印花稅等優惠，二手市道持續受壓，急需在現時放售者，便需要稍減叫價及接受對方更低
的還價，始能成功售出，形成二手樓價偏軟。發展商現時積存很多貨尾單位，為取得業績，勢將
持續減價促銷。近期有發展商推出２０年期即供二按，最高做樓價兩成，即是買家有機會取得共
九成按揭，對手頭現金較少，但家庭入息較高的買家或有較大吸引力。
３新增供應量
政府致力於增加土地供應，預測私人房屋供應至２０１６年將達１７５００夥，將較２００８至
２０１２年平均數字９７８７夥，上升近八成。未來幾年私樓供應理應較充裕。惟差餉估價署最
新數字顯示，原本預測今年落成量１３５５１夥，但截至１０月份，全港落成量僅７３６５夥，
即只得預測落成量的５４％，今年達標機會少。所以實際新增供應可能較預期為少，但在政府實
施壓市措施，部分需求被遏抑的情況下，供應較預期少未必導致樓價升，除非港府撤辣稅又作別
論。
４經濟增長平穩但市民供樓負擔能力降
樓價過去五年間升近１﹒１倍，期內工資增長水平明顯追不上，供樓負擔比率已升至偏高水平，
金管局估算今年第二季樓價收入比率已升至１４﹒７倍(即樓價等於１４﹒７年家庭收入)，超
出１９９７年的高峰水平。預料明年經濟增長只屬平穩，對市民供樓負擔能力只有溫和影響，大
家或會更關注利率走向。
５美國何時退市？
美聯儲若退市，美國貨幣政策正常化將對香港的銀行及樓市都有影響。美國推第三輪量化寬鬆以
來，香港樓價不斷攀升，年初港府及金管局推出新辣稅及審慎措施以來，住宅價格回穩，成交趨
降。而美國一旦退市，資金抽離可能令樓價出現逆轉。假如低息環境逆轉，將使物業市場的前景
蒙上陰影。
６美退市是否代表即時加息？
將於明年接任美聯儲局主席的耶倫表態，於就業市道明顯改善後，才開始考慮收縮量化寬鬆，更
指即使結束買債，甚至美國失業率跌穿６﹒５％，當局料仍須維持超低息一段時間，以支持經濟
進一步復甦及改善勞工市場。目前美國經濟數據似有改善，但亦有底特律汽車城破產的事例，相
信距離經濟全面復甦還有一段長時間。料最快明年六月前加息機會不大，是否下半年加息，還要
到時再看當時經濟。
＊預測明年樓市＊
綜合上述各項，明年仍屬政策市，港府勢強硬維持「辣招」以穩樓市，一手新盤售價作一定
減幅後，成交恢復上升，料會以更多針對性的優惠方法促銷，或有機會奏效。市場二手成交持續
偏低，樓價雖然受壓，但起碼上半年美國不會大幅加息，樓價亦無大幅下跌之虞。料發展商明年
或會進一步下調售價以吸引買家。預計，豪宅價將由今年最高峰下跌１５％至２０％，至於中小
型單位則會下跌５％至１０％。
《香港專業人士協會副主席及註冊專業測量師(產業測量)陳東嶽》
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