香港樓語 - 陳東岳 2014年1月10日
即市新聞
10/01/2014 12:11
《香港樓語－陳東嶽》如何達致二萬夥新供應目標
《香港樓語》港府宣布下季推出１２幅住宅用地，共可建５５００單位，連同前三季的供應
，今個財政年度推地的可建單位，總共達到１３７００個，與既定全年賣地計劃目標相若；而按
年增加５０００單位，亦顯示了政府增加房屋土地供應的決心和實際行動。港府的賣地名單，其
實經過調整，三幅沙田石門住宅地現改為用作建公屋，新加入了天水圍兩幅共可建１１００夥限
量住宅地，另外１５幅用地因為進行密度檢討或規劃程序等原因，從原賣地計劃中被抽起。
＊發展商補充土儲取態保守＊
政府擬定目標全年私樓供應為２００００個單位，除了港府透過賣地那一部分外，其餘部分
靠港鐵、市建局、房協以及私人發展商透過重建及「私人土地契約修訂」所建單位來達致。有評
論說非政府控制範圍內的供應難以全數完成，全年實際供應只約１５０００至１７０００夥。事
實上，鐵路上蓋項目便曾試過大圍站流標、天榮站輕鐵設無標等，這兩項目加上稍後推出的將軍
澳日出康城四期，合共可建約６０００夥住宅，說明這類項目所佔比重。
就現時港府以雙辣稅遏市的「政策市」狀態下，加上美退市加息陰霾，樓市成交大幅縮減而
樓價偏軟，根本不必拘泥今年是否有２萬夥新增供應。待政府找到穩定的長遠土地供應的方法之
前，料壓市措施仍將持續，或許樓價往下慢慢調整亦是港府預期之內，在如此一個動態中而不穩
定的形勢下，發展商仍將持保守態度投地補充土儲。作為港府可控制範內的措施，筆者贊成港府
進一步研究適度放寬地積比率及逐幅檢討各「綜合發展區」的規劃，以便加快住宅的供應。
＊檢討各環節增鐵路上蓋吸引力＊
另一方面，鐵路上蓋項目能否如期成功招標，是能否達致２萬夥目標的關鍵。這些項目一般
投資規模較龐大，技術上涉及鐵路工程及額外成本、商場分紅比例等，而最有決定性影響的還有
補地價金額的高低，過去曾試過流標後，港鐵向地政總署要求覆檢補地價金額，當中程序上便很
耗時。另外，發展商面對港府雙辣招遏市，賣樓訂價不能像以往的比同區二手樓有若幹溢價，而
銷售進度比以往來得緩慢，加上近來建築費不斷上升，於是投標鐵路上蓋項目時都顯得格外謹慎
。建議當局檢討各個涉及的環節，以增加鐵路上蓋項目的吸引力。
＊優化補地價機制＊
還有優化補地價機制，最終可以令市場住宅供應增加。就地政總署處理補地價這個程序，不
少私人申請項目便因為不接受該署的補地價要約ＰｒｅｍｉｕｍＯｆｆｅｒ而不能進行或被擱
置。筆者理解該署面對工作壓力大，兼且補地價金額是代表政府公帑收入作把關，必須公平及公
正，但現時申請者雖然可提出上訴ＰｒｅｍｉｕｍＡｐｐｅａｌ，但最終決定權還是在署方之
內。建議優化上訴機制，如申請者不同意該署的補地價要約，可上訴至獨立第三方如土地審裁處
，加設合理時限，雙方可延聘專家撰寫報告，由裁決者聽取證供後，裁定最終補地價金額。
《香港專業人士協會副主席及註冊專業測量師(產業測量)陳東嶽》
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