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2014年1月10日 星期五

香港樓語 - 陳東岳 2014年1月10日

香港樓語 - 陳東岳 2014年1月10日

即市新聞
10/01/2014 12:11
《香港樓語-陳東嶽》如何達致二萬夥新供應目標
《香港樓語》港府宣布下季推出12幅住宅用地,共可建5500單位,連同前三季的供應

,今個財政年度推地的可建單位,總共達到13700個,與既定全年賣地計劃目標相若;而按

年增加5000單位,亦顯示了政府增加房屋土地供應的決心和實際行動。港府的賣地名單,其

實經過調整,三幅沙田石門住宅地現改為用作建公屋,新加入了天水圍兩幅共可建1100夥限

量住宅地,另外15幅用地因為進行密度檢討或規劃程序等原因,從原賣地計劃中被抽起。

*發展商補充土儲取態保守*
政府擬定目標全年私樓供應為20000個單位,除了港府透過賣地那一部分外,其餘部分

靠港鐵、市建局、房協以及私人發展商透過重建及「私人土地契約修訂」所建單位來達致。有評

論說非政府控制範圍內的供應難以全數完成,全年實際供應只約15000至17000夥。事

實上,鐵路上蓋項目便曾試過大圍站流標、天榮站輕鐵設無標等,這兩項目加上稍後推出的將軍

澳日出康城四期,合共可建約6000夥住宅,說明這類項目所佔比重。

就現時港府以雙辣稅遏市的「政策市」狀態下,加上美退市加息陰霾,樓市成交大幅縮減而

樓價偏軟,根本不必拘泥今年是否有2萬夥新增供應。待政府找到穩定的長遠土地供應的方法之

前,料壓市措施仍將持續,或許樓價往下慢慢調整亦是港府預期之內,在如此一個動態中而不穩

定的形勢下,發展商仍將持保守態度投地補充土儲。作為港府可控制範內的措施,筆者贊成港府

進一步研究適度放寬地積比率及逐幅檢討各「綜合發展區」的規劃,以便加快住宅的供應。

*檢討各環節增鐵路上蓋吸引力*
另一方面,鐵路上蓋項目能否如期成功招標,是能否達致2萬夥目標的關鍵。這些項目一般

投資規模較龐大,技術上涉及鐵路工程及額外成本、商場分紅比例等,而最有決定性影響的還有

補地價金額的高低,過去曾試過流標後,港鐵向地政總署要求覆檢補地價金額,當中程序上便很

耗時。另外,發展商面對港府雙辣招遏市,賣樓訂價不能像以往的比同區二手樓有若幹溢價,而

銷售進度比以往來得緩慢,加上近來建築費不斷上升,於是投標鐵路上蓋項目時都顯得格外謹慎

。建議當局檢討各個涉及的環節,以增加鐵路上蓋項目的吸引力。
*優化補地價機制*
還有優化補地價機制,最終可以令市場住宅供應增加。就地政總署處理補地價這個程序,不

少私人申請項目便因為不接受該署的補地價要約PremiumOffer而不能進行或被擱

置。筆者理解該署面對工作壓力大,兼且補地價金額是代表政府公帑收入作把關,必須公平及公

正,但現時申請者雖然可提出上訴PremiumAppeal,但最終決定權還是在署方之

內。建議優化上訴機制,如申請者不同意該署的補地價要約,可上訴至獨立第三方如土地審裁處

,加設合理時限,雙方可延聘專家撰寫報告,由裁決者聽取證供後,裁定最終補地價金額。

《香港專業人士協會副主席及註冊專業測量師(產業測量)陳東嶽》
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