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2014年1月10日 星期五

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年1月10日

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年1月10日

地少人多與樓少人多
早前與老編飯敘,談論了一個課題:樓少人多。
教科書上說香港地少人多,但又有些人說這是一個偽命題,甚而著書立說,指出這裏那裏有數百公頃土地等著開發。昨天閱報說,政府早前把大埔區8幅地皮改變用途,涉及面積26公頃,相當於1.3個維園大,可建近萬個單位的土地,最近又將屯門區8幅地皮改變用途,涉及面積更達125.8公頃,相當於6.3個維園大,也是大約10,000個單位。

那麼是不是意味未來土地大增可期?大家可以參考現年度的賣地數量,已賣出的住宅土地是148.3公頃,放在賣地計劃待售住宅地42.8公頃,總共涉及土地191.1公頃,換句話說,這兩批共23幅土地,連補充今年都未足夠。

何況土地由改變用途,到規模完成,然後到土地出售,才能夠開始興建。筆者以前計算到由施工到動工已經要四年時間,但由改變用途到施工,隨時要5-10年的時間,換句話說,要等這23幅土地變成樓宇,預計都是十多年之後的事。

人們只是看到土地的存在,以及住宅的供應,卻不去想想有地是不是一定可以用來發展。在網上找「棕土」一詞,好一些團體都說香港有大量棕土可供發展,其他人就不說了,前天文台台長林超英先生就撰文說「開發棕土,不要填海」。

所謂「棕土」是指「因填泥及各種工業、回收用途而遭破壞的土地,例如露天貨櫃、臨時倉庫、已破壞綠化地、丁地、高爾夫球場地及軍事用地等。」問題卻是不是你要開發就可以去做,尤其是這些土地並不是政府土地,很多都是各有業權人的,往往是各發展商與及鄉郊的祖堂地。

在香港這個應該是專重私有財產的地方,卻被人當作公共財產那樣討論,彷彿政府一紙公文,就可以收歸國有,又或者限制發展,就有如將郊野公園範圍以外的私有土地,都想將之納入郊野公園之內,無論講得多麼冠冕堂皇,說穿了都是不尊重私有產權。

所以地少並不是土地存在得少,而是可供開發的土地少,尤其是在政府手上的就更少。但這只是問題的第一步,第二步是就算有地,也不是可以在短期內變成樓宇。就以新界東北發展區為例,大家可以見到地是政府的,也不是完全可以拿來用,比如古洞石仔嶺軍營,也有政黨要求保留作為安老院之用。

但是要做大型開發計劃,至少要十年時間,例如洪水橋和大嶼山北擴展計劃,都是十多年前提出,現時仍只是在圖紙之上,再進一步要以填海來擴展城市,恐怕就算今日著手去做,也是15-20年之後才會起得出樓來。

由此筆者有一個憂慮:在政府一輪羅雀掘鼠之後,土地放出售計劃內售清之後,大約3-5年之內便會無以為繼,而即使新界數個發展計劃順順利利,再加上填海和岩洞諮詢又能上馬,恐怕由現在計起的10-15年,會再度出現住宅供應緊張期,大家眼白白地見到很多地,卻起不出樓!

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