趣遊樓市 - 脫苦海 2014年1月10日
地少人多與樓少人多
早前與老編飯敘，談論了一個課題：樓少人多。
教科書上說香港地少人多，但又有些人說這是一個偽命題，甚而著書立說，指出這裏那裏有數百公頃土地等著開發。昨天閱報說，政府早前把大埔區8幅地皮改變用途，涉及面積26公頃，相當於1.3個維園大，可建近萬個單位的土地，最近又將屯門區8幅地皮改變用途，涉及面積更達125.8公頃，相當於6.3個維園大，也是大約10,000個單位。
那麼是不是意味未來土地大增可期？大家可以參考現年度的賣地數量，已賣出的住宅土地是148.3公頃，放在賣地計劃待售住宅地42.8公頃，總共涉及土地191.1公頃，換句話說，這兩批共23幅土地，連補充今年都未足夠。
何況土地由改變用途，到規模完成，然後到土地出售，才能夠開始興建。筆者以前計算到由施工到動工已經要四年時間，但由改變用途到施工，隨時要5-10年的時間，換句話說，要等這23幅土地變成樓宇，預計都是十多年之後的事。
人們只是看到土地的存在，以及住宅的供應，卻不去想想有地是不是一定可以用來發展。在網上找「棕土」一詞，好一些團體都說香港有大量棕土可供發展，其他人就不說了，前天文台台長林超英先生就撰文說「開發棕土，不要填海」。
所謂「棕土」是指「因填泥及各種工業、回收用途而遭破壞的土地，例如露天貨櫃、臨時倉庫、已破壞綠化地、丁地、高爾夫球場地及軍事用地等。」問題卻是不是你要開發就可以去做，尤其是這些土地並不是政府土地，很多都是各有業權人的，往往是各發展商與及鄉郊的祖堂地。
在香港這個應該是專重私有財產的地方，卻被人當作公共財產那樣討論，彷彿政府一紙公文，就可以收歸國有，又或者限制發展，就有如將郊野公園範圍以外的私有土地，都想將之納入郊野公園之內，無論講得多麼冠冕堂皇，說穿了都是不尊重私有產權。
所以地少並不是土地存在得少，而是可供開發的土地少，尤其是在政府手上的就更少。但這只是問題的第一步，第二步是就算有地，也不是可以在短期內變成樓宇。就以新界東北發展區為例，大家可以見到地是政府的，也不是完全可以拿來用，比如古洞石仔嶺軍營，也有政黨要求保留作為安老院之用。
但是要做大型開發計劃，至少要十年時間，例如洪水橋和大嶼山北擴展計劃，都是十多年前提出，現時仍只是在圖紙之上，再進一步要以填海來擴展城市，恐怕就算今日著手去做，也是15-20年之後才會起得出樓來。
由此筆者有一個憂慮：在政府一輪羅雀掘鼠之後，土地放出售計劃內售清之後，大約3-5年之內便會無以為繼，而即使新界數個發展計劃順順利利，再加上填海和岩洞諮詢又能上馬，恐怕由現在計起的10-15年，會再度出現住宅供應緊張期，大家眼白白地見到很多地，卻起不出樓！
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