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2014年1月13日 星期一

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年1月13日

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年1月13日

置業信箱──賣方其中一名業主身故注意事項
問:我最近簽臨約買左層樓,原業主係夫婦聯名的,可惜簽臨約後幾日,收到經紀電話通知賣方的太太剛離世,問我可否接受業主賠訂取消交易。

不過我覺得個經紀好似諗都無諗就叫我取消交易,好似無考慮過有無其他方法幫我完成交易,而我又真係幾鍾意層樓,我係咪真係無方法一定要取消交易?

答:物業能不能完成交易,先決條件是業權完整和有交易對象簽約,就以你所講述的情況, 有兩個可能情況:

賣方是分權擁有(Tenant in Common),由於其中一名業主去世,財產要以遺產作處理,所以另一名業主無權代表簽處正式買賣合約

賣戶是聯權共有(Joint Tenant),俗稱「長命契」,技術上餘下的一名業主已自然擁有全權,只不過如果這名業主不願意完成交易,經紀自然就會通知客戶取消

雖然聯權物業的仍在世業主可憑此點去履行業主責任去完成交易,不過仍然要提交證明來證實另一位業主已離世,即提供死亡證以作証明。申領死亡證的需時不長,如業主死亡時間距離簽正式買賣合約尚有幾天,應該趕及辦理,否則也只會拖延成交日期一兩天,對物業交易影響甚微,在此情況下買家應爭取完成交易。

如物業以分權擁有形式持有,情況便大為不同,首先,由於有其中一位業主去世,令所有業主未能如期簽署轉讓契約來完成交易,而在世的業主並不能像長命契物業般可以即時接收所有業權。去世業主的部份業權如何處理,則要視乎該業主有否定立遺囑,如果沒有訂立遺囑則按「無遺囑遺產條例」處理。

無論去世業主有否定立遺囑,他的後人都需要先向法院申請一份「遺囑認證」或「遺產管理書」才可以處理死者的財產,包括代去世業主履行合約簽署轉讓契約以完成交易,問題是申請「遺囑認證」或「遺產管理書」都需要一年甚至更長時間去辦理,對買方而言,要等待這麼久的時間才能完成交易,都是頗高風險的,因此經紀有可能在這個因素下建議買家取消交易,也是可以理解的。

即使物業是心頭好,如果交易因法律技術問題,或者賣方的意願而無法完成,而對方又願意賠訂取消交易,作為買家除了接受之外,亦難以用「必買必賣」為由而強行成交。

最後,筆者建議買家找律師作進一步諮詢才下決定。
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