趣遊樓市 - 脫苦海 2014年1月24日
供求逆轉下的未來新供應
今天(2014年1月24日)運輸及房屋局公佈2013年全年的私人住宅施工及落成數據:http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/index.htm
去年的施工量比前年略少,由18,600夥下降到14,190夥,不過要反映在落成量,是2017年。不要忘記到時新居屋已落成,在私人住宅之外會有居屋的供應。
筆者維持以往的推測,即是私人住宅的落成量已經在去年見底,推算出2014-2017年,平均每年將有1.4萬個單位落成,這個數字只計私樓,並不包括居屋以及丁屋。
正如之前所述,香港樓市目前正面對供求逆轉的形勢。美國收縮買債規模只是第一步,即使未必會很快加息,現在已經開始的是新興市場的資金正回流到美國,「錢」(及信貸)將會陸續減少,將會降低包括物業在內的投資需求,而供應漸增是有數可考的事情。
第二個公佈的數字是政府除現時賣地計劃(即以前的勾地表)以外,已物色各區共有152幅地皮,可供發展住宅之用,可建住宅達21.5萬夥,以現時香港平均每戶人口3人計算,即可以容納64.6萬人。
當然大家都知道,由地皮到地盤到樓宇,其間可以長達十年,又要過規劃及屋宇等政府部門,更要賣出才開始興建,但是這是長遠的供應。
當中,灣仔區和油尖旺區一幅也沒有,元朗供應最多也無懸念,但一些長期供應較少的區域也有多幅地皮,就連筆者都始料不及。其中,南區有14幅、觀塘有13幅、葵青有12幅、大埔有23幅,四區已達66,000夥。
筆者尚未找到有關的立法會文件,以後再作進一步的分析,供應多是喜憂參半的消息,新供應可以令到社區活化,刺激到區內的換樓潮以及令到新人口進駐,但如果社區設施沒有配合發展,難免令人擔心。
其中尤以元朗區和大埔區較令人關注,元朗區社區及購物設施不如已經是有目期睹,但大埔區卻是近廿年都沒有大發展,現時大埔人口約30萬,未來增加8萬的話,潛在升幅達27.9%,而由於多年來大埔區沒有大型的公私發展項目,未來將面臨嚴峻的壓力。
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