神州樓市 - 程澐 2014年3月26日
即市新聞
25/03/2014 09:51
《神州樓市－程澐》房企再融資又開啟，上海宅地備受熱捧
《神州樓市》上週房企再融資正式開閘，雖然此次獲批的兩個公司融資額度並不算大，但對
房地產行業有著重大意義。北京第三批的兩個自住房項目近日入市，隨著該類項目的不斷放量，
將對北京整個商品住宅市場尤其是剛需型項目衝擊明顯。上周，各地住宅市場成交略有起色，新
房及二手房成交量環比均有所增加，但３月整體表現仍不樂觀。上海土地市場迎來集中成交高峰
，多宗地塊均以高溢價率成交，反映出開發商對需求穩定而供應有限的一線樓市仍有憧憬。
＊房企再融資又開啟，京自住房持續入市＊
３月１９日，證監會通過中茵股份、天保基建兩家房企公司的非公開發行Ａ股股票申請，這
意味著暫停了３年多的房地產上市公司再融資正式開閘。再融資重新開閘的節點時值兩會落幕，
表達了中央對房地產行業穩定發展的支持。可以看到，本次政府工作報告確定了今年宏觀經濟穩
增長，以及增加住房供應的目標。同時，《國家新型城鎮化規劃(２０１４－２０２０年)》也
於近期出台，「３個１億人」的城鎮化目標實現亟需市場化的融資渠道支持。在當前整體信貸環
境偏緊的情況下，上市房企再融資的重新開啟，無疑將巨大地改善其融資現狀，也意味著房地產
業的調控思路將走向增供應的市場化道路。
去年年底起北京自住型商品房的接連入市，已對剛需型商品房市場產生衝擊。首個自住房項
目「恆大禦景灣」於１１月３０日開始申購，供應房源約２０００套。第二批自住房項目「金隅
．匯星苑」與「金隅．匯景苑」於２月１５日啟動申購，共計推出房源５３００餘套。而３月
２４日，第三批自住房項目富力「惠蘭美居」，以及當代「采育滿庭春ＭＯＭＡ」兩個項目將開
啟網上申請。可以發現，由於自住房項目利潤較低，房企從獲取土地到項目入市的周轉速度相當
快。而其明顯低於周邊市場的價格，則對北京商品住宅市場尤其是剛需型產品項目造成了衝擊。
北京自住房在政策支持下迅速推進，其對整體商品房市場的持續影響值得關注。但從全國範圍來
看，根據此次政府工作報告提出的「增加中小套型商品房和共有產權住房供應」目標，建設共有
產權住房或作為解決「夾心層」的重要發展模式，將在更多城市鋪開。
＊住宅成交略有起色，上海宅地備受熱捧＊
上周，各地住宅市場成交有所起色，新房及二手房環比成交量均有增加。中原監測的５４個
城市數據顯示，上周新建住宅成交面積環比上升１﹒９％，其中僅三線城市出現下降，降幅為
４﹒９％。３月的前２３日，５４個城市新房合計成交面積１３６８萬平方米，較１月同期下降
２１﹒３％，其中一線城市表現相對穩定，僅下降２﹒３％。二手住宅方面，上周中原監測的六
大城市合計成交面積１１４萬平方米，環比上升１１﹒１％，較１月的周均值水平亦上升
１３﹒６％。雖然上周二手住宅市場有所恢復，但３月整體表現仍不樂觀。３月的前２３日，六
大城市二手房成交漲跌各半，其中上海、廣州、天津的二手房成交較１月同期出現上升，而北京
、深圳、成都則有所下降。
３月１９至２１日的三天內，上海土地市場迎來了「兩會」後的集中成交高峰。佘山、寶山
以及松江多宗地塊均以高溢價率成交，成交價較前期同類土地均有較大幅度上漲。其中，寶山區
顧村鎮居住地塊被融創綠城競得，樓面地價達２０１５０元╱平方米，較１年前同類地塊價格上
漲約１１４％。在市場降價風波持續蔓延及信貸收緊的背景下，上海宅地市場的持續活躍表現，
反映出開發商對需求穩定、供應有限的一線城市後市依然好看。
《中原集團地產研究董事程澐》
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