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2014年5月7日 星期三

青心直說 - 胡孟青 2014年5月7日

青心直說 - 胡孟青 2014年5月7日

青心直說:內房計時炸彈 - 胡孟青


■筆者認為,目前內地一手發展商問題多多,一旦成交減,回籠壓力極大。資料圖片

過去,任何一次市場大震盪,多數都會由一項資產價格調整而觸發。過去十多年例子似乎顯示,遠至1997、1998年,近至2008年金融海嘯,甚至歐豬問題,觸發點都是樓市。樓市的破壞性在於其影響範圍大,上至銀行體系,下至個人層面,當中涉及的負面財富效應,不能忽視。

目前叫人擔心的是,短期而言,內地真正面對的問題,並非影子銀行、地方債、經濟調整,而是樓市,更甚是,比起歐美,以至本港,內地樓市近幾年是唯一製造財富效應的來源。

內房年年都發債,今年1月初發過一批之後,整個債市就被搞垮了,到近日區內債市再次旺起來,部份更破紀錄,超購驚人,但唯獨內房債由籌備至路演,仍然是陰風陣陣。

以個別一線內房股為例,債息成本比對之前發行的,貴了1厘左右。

最簡單一條數字上的問題,以近期個別二、三線內房債為例,部份動輒10厘息以上成本,年期三年,新項目回報率要多少,才能夠打個和?認識一位房地產分析員,在投資者會面期間,於席間就問到──本地地產及內房股,你們愛哪一個?結果,幾乎全數選了前者。

投資者最討厭不明朗因素,內房的不明朗因素的確特別多,再者,本港及內地樓市,即使買家統統是中國人,但市場結構是截然不同。

首先,香港樓市較內地先行,簡單講,我們老早死寂,成交冰封,反觀內地才是最近的事情。但更實際上的分別是,香港樓市是二手主導,內地卻是一手市場為主。

成交一減回籠壓力大
基於這個分別,暫時而言,亦可以得出根本性的健康及脆弱之分──香港樓價未有大跌,但即使隨時跌,香港的業主持貨力仍然較強,事關經過1997、1998年的一役,自我風險控制能力較高,而在最壞情況下,只要肯減價,仍會有套現機會。

至於在內地,一手發展商卻是問題來源──負債高、部份外幣債務並未有好好對沖、土地買一幅建一幅,幾年來長期處於追地狀態,成交一減,回籠壓力就相當之大。

胡孟青
獨立股評人
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