金融High Tea 2014年5月26日
賣樓似有小陽春
2014年05月26日
在特區政府略為放寬雙倍印花稅的樓換樓限制之後，本地樓市有少少升溫之象，二手買賣活躍番啲，長實(001) 以較相宜價錢，推出荃灣新盤環宇海灣，傳聞截至上周六已累收4400票。
環宇海灣在尖沙咀開設的示範單位大打蛇餅，場面墟冚，成個盤有逾1700伙，發展商日前為首批350伙開價，涵蓋大小呎碼單位，定價介乎535萬至1309萬，整批平均呎價12149元，發展商提供最高佔樓價15.75%的優惠。入場單位7座7樓D室，實用面積483方呎，定價535萬，折實後約460萬，實用呎價約9336元，建築呎價低過8000元，難怪吸引咗咁多人入飛。
環宇甚熱 長實有景
若長實開盤順利，本地地產股應該仲有一小浸向上。香港個市一直頂住唔想回，問題係內地個市唔得，拖住港股。家本地地產股好似好番少少，唔知大戶會唔會借熱推吓本地地產股同本地銀行股，不過記住呢啲都似係短炒格局，地產商利用呢個政策小窗口出吓貨，唔係真正全面向好。
呢一浸小陽春若能成事，都要多得政府放寬雙倍印花稅的樓換樓限制，買咗新樓等入伙才計數，業主可以等到差唔多入伙才沽舊樓。呢一下放寬其實又唔係咁大，但就畀咗等住買樓的市民一個感覺(我認為係錯覺)，以為政府好快會放寬樓市辣招，其實這只是誤解。政府之所以要稍稍放寬，主要係雙倍印花稅法案提上立法會審議，上次立法會差啲卡住另一項辣招稅，搞到差啲過唔到；政府今次為免麻煩，先行搞啲小讓步，等發展商食少少甜頭，唔好咁大力玩嘢，如今做出一個賣樓窗口，但係唔好望樓市會反轉晒，我估發展商唔執輸會大力出貨，出幾浸大貨後吸走購買力，樓市又會軟番，關鍵係各種辣招稅太厲害，住宅無得炒，無咗炒家的樓市好難熱得起。
內房反彈 博有政策
香港樓市稍回暖，內地樓市仍冰封。上星期五，大市比較淡靜，但內房股大升，原因係有傳中央政府將容許一線以外的大部份城市調整和放寬限購令，內房股大幅反彈，例如中海外(688) 反彈5.5%，可以算係內房股嘅迴光反照啩。
內地《華夏時報》引述接近住建部人士話，全國樓市庫存激增、部份城市房價大幅下降，引發了中央關注，日前住建部兵分幾路密集研究地方樓市。住建部研究結果顯示，部份中心城市樓市表現尚可，對經濟衝擊並不大，雖然首四個月各樓市指標按年下滑幅度較大，主因是去年基數過高所致；惟市場開始出現新的分化，部份三四線城市情況，比杭州、貴陽及瀋陽等二線城市還要好。
有出席廣州樓市座談會人士話，政府目前重視成交量能不能提升。住建部官員會上表示，2008年和2011年兩次樓市調整時，皆因中央為保增長而中斷，這一次中央希望市場能夠自我調整，而地方政府在防止供應過剩的同時，不能用傳統救市思路，將泡沫再次吹大，引發之後硬着陸風險。
融創出手 搶住做大
聽完內地官員呢啲講法，唔好對中央太快出招、太猛出招有過份憧憬，內房仍有要捱一段時間。
上周內房業最大的新聞，還是融創(1918) 以每股11.46元、高達49%的溢價入股綠城(3900) 。入股後，融創持有24.3%綠城股權，與早前入股綠城的九倉(004) 持股一樣，成為兩大股東控股綠城的局面。併購消息初次出街時，市場覺得融創以天價收購綠城，會造成財政壓力，唔睇好呢個收購，融創股價當日下挫6.5%。
其後融創公佈收購細節，解釋今次購入綠城的作價，是按綠城資產淨值計算，收購價實際已較淨資產值折讓超過10%，不會影響現金流及負債率；市場對融創又睇番好啲，上周五股價反彈8.2%至3.81元，綠城也漲6.6%至8.2元(融創收購價較現價仍有40%溢價)。這個世紀交易，當中值得講嘅嘢有好多，對內房股的前景也有不少啟示。
據內地房產業界分析，由於競爭愈來愈劇烈，未來的發展將好似一個淘汰賽，汰弱留強，只有體積大又做得好的房企，至可以生存。體積大的主要好處，係與政府的議價空間可以較大，在一些較細城市仲容易攞到平地，另外做得好有品牌效應。
去年，綠城的銷售額553.8億元，融創有508.3億元，在內地可以講係近大型開發商。融創收購了綠城，總銷售額就到達1062.1億元，可以加入房企千億俱樂部，在全國房企中排行第8位，只與排名第7的恒大(3333) 相差20億元。融創不惜以天價買綠城，就係打緊做大做強嘅算盤。
綠城投訴 政策迫死
至於綠城，主席宋衛平一直都在出售股權，早期引入九倉做股東，現在又拉埋融創入股。估計下一步，宋衛平與副主席壽柏年剩低的的股份，有機會全部賣給融創。宋衛平拒絕再玩的原因，可以歸結為兩個。第一個係內地市道唔好，畀宋衛平好大的經營壓力，有點心灰意冷。另一個係宋衛平好賭。上周五開併購記者會的時候，有記者問宋衛平賣盤係唔係賭輸錢的關係，佢對自己好賭直認不諱，仲將賭徒形容為快樂嘅旅遊者，賭博有一種誘惑。不過，佢話今次賣股主要唔係因為賭錢，當中佔嘅比例只有1%至3%。
宋衛平話賣股的主要原因，係唔睇好內地房地產市場的前景。關鍵係政府政策，過去三次嘅宏觀調控，令到市場變得十分扭曲，面目全非。又指出綠城雖然今年首季達標，但4至5月的形勢發生了從未遇過的根本性變化(相信佢係指銷售大不如前)。佢愈講愈慶，直指內地政府政策愚蠢。
以投地為例，價格唔可以超過原價的150%，超過後，就要買保障房；政府亦唔講信用，賣地時說價高者得，賣樓時卻限購限貸。佢話住建部官員做事不動腦子，只管自己烏紗帽。之前那個部長下台，應該放炮仗。佢對前國家領導人溫總亦唔畀面，抨擊溫總3年前用「身上應流着道德血液」來批評地產商的言論，仲寄語李克強總理會比之前嘅總理聰明啲。宋衛平在地產行業可以講係半退休狀態，所以又唔怕向政府開火。但無論如何，內地的樓市政策，令到發展商叫苦連天。
前景未明 仍然要捱
融創及綠城兩隻股，上周五雖然大幅反彈，但股價仍然好低迷。兩間公司賣樓收入超過500億元，假設佢哋純利率有十幾個巴仙，賣樓兩年後都有60至70億純利。不過，兩間公司的市值都好細，融創市值127億，市盈率3.1倍，息率6.3厘；綠城市值177億，市盈率2.9倍，息率6.7厘。固然啦，舊年賣地500億元，唔等如今年、明年都可以賣到500億，亦唔可以保證個市唔再冧。然而，內房股股價之所以咁低，已經一定程度反映咗市場對佢哋前景有好大嘅憂慮。
我覺得融創這個行為，相當勇進，在這樣差的市況下，以高價併購綠城24%股份，日後可能還會增持，無疑係火中取栗。如果市場在半年至一年之內快速轉好、如果政府好快放寬限購令、如果人行好快會降低銀行存款準備金率，或者放鬆銀根，融創就賭贏，低價併購同行，擴大市佔率，即時加入千億俱樂部。但此舉帶有好大的賭博成份，因為這樣做會消耗佢手頭上大筆現金，提高了負債比率。融創呢一着，風險頗大。
反觀綠城，表面上睇，命運已與融創連在一起。綠城與融創組成過聯營公司，「拍過拖」，在融創力谷之下，成績也不錯。不過，加入了九倉這個因素，情況就比較複雜。融創買綠城，變相搶親，九倉自然唔高興。不過，不高興歸不高興，萬一融創唔掂，會連累綠城，到時九倉作為其中一個大股東，為了自救也好，想食咗綠城也好，最終都會出手。綠城有人包底，會較融創睇高一線。所以若綠城跌穿7元，不妨投機性吸納，小注怡情。
這次內房企業併購，顯示內房市道好差，睇嚟內房未來還有一段日子要捱。
陸羽仁
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