談國論企 - 黎偉成 2014年5月26日
即市新聞
26/05/2014 09:53
《談國論企－黎偉成》新建與二手住宅價格仍嫌昂貴，難釋置業力量
《談國論企》中國住宅商品房的銷售額度與面積於２０１４年前４個月不僅保持縮減，和減
幅有逐月擴大的發展形態，乃(ｉ)２０１３年同期高增長引發的比較基礎衍生縮減的效應，但
所涉之數仍遠高於２０１２年１－４月份，反映置業需求仍然強烈；而住宅商品房過去大半年銷
售由增長放緩到有輕微回落，主要受困於(ｉｉ)新建與二手樓價經回調的實際同比漲幅，普遍
相對高於上年，未能釋放到欲置業自住的居民的購買力。相當部分具一定規模的房地產開發商現
有的土地儲備平均價格仍偏低，可以繼續透過價格調整辦法「薄利」多銷，提升業務業績表現，
政府亦宜力促商業銀行等金融機構支持有相對建全財政狀況開發商的購地建樓，以確保市場供與
求平衡的健康和穩定成長目標。
＊住宅銷售額度與面積仍遠高於２０１２年＊
來自中國國家統計局的最新資料，住宅商品房的銷情於２０１４年前４個月的表現，為：(
甲)銷售額度於１－４月份的同比減少幅度達９﹒９％，較１－３月份所減之７﹒７％和１－２
月份之減５％，分別多減２﹒２個百分點與４﹒９個百分點，和(乙)所涉面積同比所減少８﹒
６％，更較１－３月份的５﹒７％與１－２月份的１﹒２％減幅，分別多減２﹒９個百分點和７
﹒６個百分點，反映出住宅市道於踏入２０１４年以來顯然續維持２０１３年下半年之每下愈況
形態，唯是我之解讀並房地產市場並非如一眾所言之差勁，乃因：
(一)住宅商品房的銷售情況基本屬表面回落，實際表現不差：(Ａ)先從銷售累計額度之
於２０１４年１－４月份所達１﹒５２５９萬億元和同比減少９﹒９％，主要受到(１)
２０１３年１－４月份大幅增長６５﹒２％和達致１﹒６９４１萬億元(見表)的異常偏高的比
較基礎影響，而２０１３年之出現如斯可觀的漲幅，與市場的投機炒賣風氣刺激有關，此說可印
證於(２)２０１２年１－４月份的銷售額度１﹒０２５２萬億元和減少１３﹒５％，反映出
２０１３年與２０１２年之兩年的情大有雲泥之別，再以(３)２０１４年與２０１２年作隔年
比較，可見(ｉ)２０１４年１－４月份的銷售額度１﹒５２５９萬億元，較２０１２年１－４
月份的１﹒０２５３萬億元仍然多５００６億元；而(ｉｉ)２０１４年１－４月份的同比減幅
９﹒９％，亦較２０１２年１－４月份的１３﹒５％少減３﹒６個百分點。
同樣的情況，亦可見之於(Ｂ)住宅商品房２０１４年１－４月份的的銷售面積為
２﹒４５１５億平方米的同比減少８﹒６％，乃受困於２０１３年１－４月份大增４１﹒４％的
比較異常高度的基礎影響，但此數之與２０１２年１－４月份所出現的同比減少１４﹒９％至１
﹒９０１２億平方米(見同表)，又見２０１４年前四個月的銷售面積較兩年前同期增加
５５０３萬平方米，減幅亦少６﹒３個百分點。
但住宅商品房的銷售額度與面積同比回落，很主要受困於(二)價格即使向下整固，仍然處
於相對偏高的水平，此亦可見之於國家統計局所發布的《７０個大中城市住宅銷售價格變動情況
的資料》，其中(Ｉ)新建商品住宅(不含保障性住房)的價格於２０１４年４月份的同比最高
漲幅１３﹒６％，相對於２０１３年同一個月份的１３﹒７％相去不遠，只是由２０１４年１月
份的同比增長２０﹒９％、２月份的１８﹒７％和３月份的１５﹒５％等，維持一個增長速度下
行的形態，而(ＩＩ)二手住宅樓價於２０１４年４月份同比最高漲幅１２％，則較２０１３年
４月份的１０﹒９％要多漲１﹒１個百分點。
＊可鼓勵開發商設限售期削價吸置業自主＊
樓價如斯昂貴，又怎可以使到置業自住者有足夠的能力購買居所？由是所衍生的效應為(三
)７０大中城市有越來越多住宅銷售價格回落，亦無法刺激銷情回穩向俏：(ｉ)新建商品住宅
於２０１４年４月份環比價格下降者和持平者分別達８個城市與１８個城市，上漲者僅４４個城
市和較３月份之５６個城市、２月份的５７個城市與１月份之６２個城市要少，以及
(ｉｉ)二手住宅價格環比於４月份上漲者有３５個城市，較３月份的４２個、２月份的４６個
及１月份的４８個要少，最大問題是(ｉｉｉ)新建品住宅與二手住宅的銷售價格同比增長的城
市仍維持於６９個與６７個之普。
房地產市場所面對的問題，為(四)開發企業的到位資金呈現持續增長放緩的情況：
２０１４年１－４月的餘額３﹒７２萬億元的同比增長４﹒５％，不僅較１－３月和１－２月分
別達到的６﹒６％與１２﹒４％漲幅要低，更遠遠低於２０１３年１－４月的３３﹒５％升幅凡
２９個百分點之普，其中(ａ)自籌資金１﹒４３７６萬億元的同比增長１１％，稍高於１－３
月份的９﹒６％而略低於１－２月份的１２﹒６％升幅，與２０１３年同期的１６﹒２％升幅比
較亦算相去不太遠，問題是(ｂ)國內貸款７７０９億元的同比增長１６﹒５％，較２０１３年
１－４月的２６﹒６％漲幅少增１０個百分點，和(ｃ)其他資金１﹒４９９９萬億元更由上年
同期之大增６１﹒９％轉跌７﹒８％，包括個人按揭貸款４２３８億元的同比亦跌３﹒１％而非
上年之增６７﹒８％。
由是(五)與住宅有關的房地產開發的多項數據，於２０１４年１－４月份皆陷劣況(１)
開發投資餘額１﹒５２９９萬億元的同比增長１６﹒６％，較對上的１－３月份的１６﹒８％漲
幅少增０﹒２個百分點，更低於２０１３年同期的２１﹒３％約４﹒７個百分點，(２)施工面
積４０﹒５４億平方米的同比增長９﹒９％，比上年同期的１４﹒８％漲幅少增４﹒９個百分點
，和(３)新開工面積３﹒１１８億平方米，同比更由上年之增１﹒８％轉跌２４﹒５％。
需要指出者，為(六)有頗不少具一定規模的房地產開發商，特別是上市的內房股份，不僅
擁有可觀的土地儲備，且成本亦相對偏低，可以採取買入後限５年不得轉讓等限售作為降價條件
，以吸引買樓者自住和打擊炒賣投機者，使樓價回調至置業者可承擔的水平，而政府可考慮就此
予開發商政策性的優惠。《資深財經評論員黎偉成》
(ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ)
表：住宅商品房近三年前四個月銷情
額度(萬億元)面積(億平方米)
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２０１４年１－４月１﹒５２５９－９﹒９％２﹒４５１５－８﹒６％
２０１３年１－４月１﹒６９４１＋６５﹒２％２﹒６８３４＋４１﹒４％
２０１２年１－４月１﹒０２５３－１３﹒５％１﹒９０１２－１４﹒９％
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資料來源：中國國家統計局
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