陸羽仁 BLOG 2014年7月22日
消耗性上升
2014/7/22 上午 08:13:29
網誌分類: 經濟
美股回一回，因為烏克蘭的爛局和憂慮以色列在加沙地帶的衝突升溫，美股普遍回吐，不過都係早市跌得厲害一點，早上11點後開始慢慢從低位彈番少少，杜指收市跌48點，跌幅0.3%，收17051點，標普500指數跌4點，納指跌7點，論跌幅以納指跌0.2%最細，在蘋果公布業績前夕，投資者未想離場。
香港樓市未癲夠，市區上車盤九龍灣淘大花園以500萬元成交。利嘉閣話，淘大B座頂層連天台特色戶，實用374方呎，成交價510萬元，為同類兩房戶單位首次升破500萬元，實用呎價達13,636元，為淘大史上次高。原來的業主2011年3月以296萬元購入單位，大升72%，3年多勁賺214萬元。
淘大屬市區樓交通方便，但以近50年樓齡的舊樓計，這種價錢的確屬顛價，不過記緊樓價和股價一樣，沒有最顛，只有更顛，在升市莫估頂啦。過去這種顛市，會吸引大批人炒樓，一間樓若上手賣出的成交期長，可以有三、四轉「摸貨」(即未正式將樓契過戶前易手)，但如今印花稅雙倍，短期買賣又要俾鉅額稅金，升20%才打和，摸貨已絕跡，但仍然係咁升，主要係用家驅動。
用家在樓價咁高時入市，主要有「而家唔買，呢一世都買唔想樓架啦!」因為眼見過去幾年愈唔買愈高，十分後悔，所以好想入市。我自己在95年亦有此感覺，那時買了一個沙田駿景園的單位，以呎價6000元左右買入剛好1000呎多一點的單位，當時就有這種想法，想住1000呎以上的單位，現在的價錢自己都供得到，若然600萬唔買，將來恐怕一世都無機會住1000呎單位，所以就出手入市。
結果真是一個瘋狂的市場，我買完兩年後，到97年先抽升到1萬元一呎，個單位變咗過千萬，然後一場大跌，跌到最低呎價3000幾元，最低時400萬都唔到，我買入價已經唔貴，若然高位唔走，仲要入肉。低位比我買入價跌咗4成，比高位跌咗7成。我地見過幾次呢啲市況，難免保守。亦明白無乜嘢話「呢一世…..」，一世流流長，我地未來仲會見到各種以為「無可能發生」的事情。
而家專升細價樓，大價樓無鬱，主要因為「買得起」。淘大雖然貴，但實際銀碼只是500萬，若然年青人加父母有150、160萬現金，就可買得起，而家息低亦供得起，所以有承接。
細價樓咁升法，樓市已進入一種消耗性上升，即係愈升愈急，才可以咁舊的樓3年升72%，升開有條路，佢仲可以走一段，但係在顛價買樓作長線投資，只能以「無眼睇」三個字去形容。
我在書展遇上個網友，佢好苦惱話想換樓，想兩房換三房，佢兩公婆收入較高，而家供得起，所以想換。我就話若無樓就苦啲，你有樓，唔驚。在咁貴的市道，而家換大單位，要放多100幾200萬入去，何不將自己單位放租，然後去租新入夥的屋苑單位，新入夥供應較多，租金較平，又新又靚，住佢幾年好爽，可能一個月俾多5000元租金差價，已住到不錯的較大單位，一年只係俾6、7萬，好過而家咁貴去換樓啦。
陸羽仁
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