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2015年2月4日 星期三

施永青 am730C觀點 2015年2月4日

施永青 am730C觀點 2015年2月4日


C觀點 - 施永青
金管局代房屋局出手
2015年02月04日


金管局總裁陳德霖日前表示︰若樓市升勢持續,不排除採用逆周期措施,去冷卻樓市。

近期樓市的升勢,的確有點瘋狂。一些遠離市區的細單位,也升到二萬元一呎,簡直是匪夷所思。

然而,由於供應仍處於低水平。香港的樓只需少數高收入的人追捧已可以消化掉,發展商無需理會其他的人是否負擔得起。要等到樓宇的供應量增加,發展商才不得不把銷售的對象擴闊。把那些收入較低的人也列為要爭取的對象;屆時,發展商就會按這批收入稍遜的人的負擔能力來訂價,樓價自然會向下調整。

可惜,要增加樓宇供應並非一兩年裏就可以做到的事。所以政府雖然出了這麼多辣招,樓價依然穩步上升。加上日本與歐洲都仍在拚命增加貨幣供應,資產價格焉能不升?所以金管局雖然不斷提醒市民,美國很快會加息,但市民卻認為美國加息的作用已被日歐的QE所沖淡,入市的興緻依然高漲。

我雖從事地產代理的工作,但從香港的整體利益出發,亦覺得日益偏高的樓價會對社會有很多負面的影響。讓這麼多的年輕人覺得自己一世都沒有機會置業,對前景感到失望,對社會並沒有好處。因此,我並不反對政府採取措施去遏抑樓市。但這些措施應由發展局與房屋局出手,而不是假手金管局。

金管局的工作是:維持貨幣與銀行系統的穩定,令香港的金融系統可以順暢地運作。金管局並沒法增加土地供應,亦沒法制訂資助住屋的政策,根本不可能從根本上去解決房屋問題。由金管局出手去遏抑樓價,不但出師無名,而且不會有實質的效果。

如果從銀行系統的安全角度來看,香港的存貸比例合理,銀行的風險可能是借了太多的錢給內地公司,而非香港的樓宇買家。香港的小業主超過一半已供完樓,餘下的小業主供樓也只佔他們家庭入息的三成左右,即使美國加息,亦不會有大量的供樓者沒法承擔。所以銀行系統應十分安全,金管局若然在這個時候出手,只會落錯藥。

金管局能做的,不外是加息與降低按揭成數。美國未加息,香港沒法加息,硬性要求銀行用某個按揭息率,會妨礙銀行之間的競爭,令消費者失去選擇。因此,金管局能夠做的,只會是要求銀行進一步降低按揭的成數。

現時,中小型住宅一般可借樓價的六至七成,如果降到只有五至六成,一定會有一大批準買家被排除出局,失去買樓資格,這只會令更多的市民感到不快。

要解決房屋問題,最為有效的方式是增加供應。現在發展局與房屋局不出手,改為靠金管局出手,不可能有好結果。

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