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2015年4月24日 星期五

趣遊樓市 - 脫苦海 2015年4月24日

趣遊樓市 - 脫苦海 2015年4月24日


【趣遊樓市】居屋「加按」只屬冰山一角(脫苦海)

據報導過去六年,有7,000宗未補地價居屋業主向財務機構借錢後,被登記到土地註冊處的樓契,即俗稱的「釘契」,據此而推論違法加按十分嚴重,更何況以前曾有成功檢控定罪的個案。

雖然有個按鋤得入,但並不是必然,在操作上,未補地價的居屋的確不容許

加按,不過如果不是按揭,而是其他類型的貸款呢?比如有中資銀行,曾推出上會做按揭,即送最高100萬的個人貸款額,那麼可不可以說銀行違反按揭指引中的壓力測試呢?

實際上要證明一筆貸款是屬於「按揭」(mortgage),是需要符合一定的定義,如果並不完全符合,就不是按揭,「違法加按」就無從說起。實際上銀行提供的是個人貸款(Personal Loan)而不是按揭,就不能夠算是違反指引。

至於為何有些居屋貸款個案被成功入罪,卻同時有幾千宗大喇喇的紀錄在田土廳,似乎只是一個法律技術問題。這類型貸款,在傳媒鋪天蓋地般出廣告,如果真違法的話,又怎會這樣明目張膽。

實際上借這類貸款的並不是按揭,而是私人貸款,甚至物業只是計算貸款額的標的物,多於是一個抵押品,因為財務機構並不能將屬於銀主的物業收回拍賣,只不過在貸款協議中加入,如果貸款方未能依時還款,財務機構就會將貸款的情況登記在樓契上,銀行知道之後往往就會要求業主提早還款(call loan),業主未能借錢填數的話,就只有淪為銀主盤。

最終,業主又要向財務機構,借更多的錢還債,而且息率會更加高,最後往往都是傾家盪產收場。當然,有人會奇怪,為何財務機構在沒有正式抵押品之下,借出那麼多錢呢?難道真是情義無價?所謂「利大本無歸」,以年息20-40厘放寬,一段時間後利息大過本金,就算收不到本金,財務機構也不會蝕底。

7,000宗釘契個案,只是冰山一角,更多的個案是業主按時還錢,或者在限期錢借到另一筆錢來填數,身為未補地價居屋業主而借財務機構的個案,肯定是遠比7,000宗為多。

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