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2015年4月24日 星期五

國金與投資 - 曾廣標 2015年4月24日

國金與投資 - 曾廣標 2015年4月24日


香港樓價會如羅傑斯預測暴跌嗎? 2015-04-23
  有認為,一日為師終身為師,學生只應為老師辯謢,而不能提出質疑,但羅傑斯老師教導學生時,每每指出自己也會有缺失,這就是師徒之間可以暢所欲言的原因。

 
  近日事忙,與老師聯絡較少,喜見本港某友報在新加坡專訪羅傑斯,暢談對香港樓

市和世界經濟大局的看法。最轟動的言論,自必是羅傑斯預測香港樓市3年至少跌一半的看法。他也認為新加坡樓市出現泡沫,爆破的危機很大。

 
對華人區樓價高企 向來戒心大
 
  羅傑斯一向看淡華人社會的樓市,早就認為有泡沫,認為不宜投資於高昂的物業,在美歐,人們對於是否置業,並沒有如華人般熱愛,因此,他對於華人社會樓價遠超過民眾的收入水平,及收租回報率較美歐社會大幅偏低很不理解,認為遲早要爆煲,政府不如讓泡沫爆破,再從低位重生。

 
  我曾向他表示,中國社會承受不了樓市硬著陸,因此,政府的政策是希望多建公營房屋及壓抑私樓價格的升幅,以至令其溫和調整;另外,設法提高市民收入,使薪金可以逐漸追上供樓的負擔水平,實現軟著陸。

 
預測港樓3年跌五成 有3大論據
 
  羅傑斯常到內地參觀訪問,近年他見到一些開發中的新城鎮,發現樓價並非超貴,因此,他似也修正了中國樓市很可能會爆的看法。

 
  香港樓市近年節節上升,遠超乎羅傑斯的想像及居民的負擔能力,只是靠港元與美元掛勾用超低息來支撐住,羅傑斯預測香港樓價3年內跌一半,有人會認為他是語不驚人死不休,我也不敢說他的理由很充份,但卻不能為了「捍衛樓價」(或其背後的勢力),便隨意歪曲羅傑斯的言論。

 
  羅傑斯的基本理由有3方面,這包括香港的樓宇供應正在有較大幅增加,市場低估了美國可能會較急速加息,令到香港被逼跟隨,以及國際金融秩序以靠印銀紙來維持,或遲或早,大約在3至5年間,便會爆發新的大災難,到時更難應付。這3方面的發展,都是他預期香港樓市泡沫爆破的理由,他建議人民幣及早成為完全自由兌換的貨幣,而港元改與人民幣掛勾,以至香港改用人民幣。

 
歪曲事實 就能把大師罵倒嗎?
 
  隔離埠某的財經報章,日前在該報第二頁發表了署名的「本報評論員」文章,破口大罵羅傑斯。文意的題目是「香港房價會暴跌?不靠譜!」

 
  文章的引言是:「美元升值就會帶貶港元,這是唱衰香港樓市觀點的主要論據。其實,港元的人民幣色彩愈來愈濃厚,即使取消對美元的聯繫?率也不會暴跌。香港樓價暴跌50%的說法,顯然不靠譜。」

 
  從這個引言來看,可發現該文的作者根本沒有看過羅傑斯訪問的全文,根本不知道羉傑斯就是建議及早與人民幣掛勾,以免香港受美息上升及美元進一步上升所拖累。而事實上,「美元升值就會帶貶港元」這種謬論,只是該文作者的看法。

 
  進入正文,作者立即表示,「吉姆.羅傑斯,投資名人一枚,近日放話:香港房地產泡沫已到破裂邊緣,3年內香港房價下跌50%以上。都知道,羅傑斯早年是索羅斯的合作夥伴,這也是他在中國廣受追捧的原因之一,不知是因為稻草綁著螃蟹過稱便一定要賣個螃蟹價,還是因為別的甚麼原因,反正羅傑斯也愛說,媒體也愛追,近些年就中國的房價、股價、人民幣甚麼的,說了不少,內容廣泛,但應驗的不多,這一次香港房價腰斬說,恐怕還會繼續落空。」

 
  這番話擺明就是要針對人,或者,無名之輩的出名方法,最好就是找個大宗師來罵,不過,在內地的作者並不是就羅傑斯針對中國經濟或樓市的評論來發炮,卻曲解羅傑斯對港樓價的警告。我小人之心,就懷疑還有別的原因,大家懂得的。

 
羅傑斯的預測 經常落空嗎?
 
  羅傑斯在中國受歡迎,不是因為他是索羅斯的前度拍檔(兩人鬧翻了30多年,羅傑斯在公開場合絕少提及索羅斯,這點該文作者很可能不知道),而是羅傑斯早在90年代和新千年,兩度自駕環遊全世界,其中包括在中國遊歷,由於看到中國及一些新興國家冒起,羅傑斯早在90年代後期油價處於10美元,金價處於300美元谷底之際,便預言商品會出現10年大牛市,而早在90年代,羅傑斯已低價收集張裕B等優質股票,之後也低價買入國航H股,被國航領導層視為重要股東。

 
  樓市方面,早在2005及06年看到美國買樓不需付首期,羅傑斯已力斥其非,及預期必定出泡沫及爆破,是少數正確預測金融海嘯將至的世界級專家。

 
  羅傑斯一向是中國大好友,但對於中國經濟和股市,他從來不盲目樂觀,雖然他矢言對中國股票只買入不賣出,會留給兩位女兒。對於中國股市,他基本上看得頗準。在金融海嘯後,上證指數曾升上3000餘點,他認為亳無投資價值,之後跌至2000點樓下,他才叫再買,而在去年開始的大牛市,他在2000餘點也叫入市。對於人民幣前景,他十分看好,而不是所謂的漠視人民幣的優勢。

 
  羅傑斯在西方的批評者,會指他過份看淡美國及過份看好中國,亦有認為他對大宗商品的價格近年看得不準確。這部分是事實,羅傑斯也常說他對短期價格向來看得不準,例如,他在金融海嘯後金價升上1000美元時,預言10年內會升至2000美元,怎知,一年之後,金價便升至1900美元,之後大幅回落,但至今仍未低於1000美元,這是否很不準確呢?見仁見智吧。

 
內地投資者可支撐香港高樓價?
 
  不學無術者的批評,不會損害智者的地位,而該文謂港人對置業需求大也是有道理的,但怪趣的是他認為內地人仍會不斷到香港買樓投資,助港樓價不衰,這一點,就似乎變成港樓推銷員了。(文章說,「香港是國際性大都市,有著大量的內地投資需求,本地剛需也不可小瞧。」)

 
  我不知道香港樓市能否軟著陸,還是會如老師預期的硬著陸,但我認為,美國加息的速度和程度,將是一個很關鍵性的因素,這是有意置業宜密切留意的。

 
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