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2015年4月29日 星期三

趣遊樓市 - 脫苦海 2015年4月29日

趣遊樓市 - 脫苦海 2015年4月29日


【趣遊樓市】從比較銀行股到比較樓價(脫苦海)

近期股市大升,過氣股王匯豐(00005)卻斯人獨憔悴,到上星期五終於「威翻一次」,單日上升三元,達4.2%,與近期一些紅籌國企比美。在傳媒的Phone in節目,也有一些人問是否應該趕入市,當然同時也有人問是否應該將床下底的匯豐拿出來沽售,

換馬到表現更佳的內銀股。

從價格走勢看,匯豐不單落後於大市,更遠遠落後於內銀股,就以上一波股市最高峰的2007年10月為起點,現時匯豐的股價只及當時的50%,而建行(00939)和工行(01398)已經分別高於當時5%和25%。



當然,凡事兩面睇,既可以說內銀股已升到「好貴」,匯豐則只及高峰期的一半「好抵」,但從基本因素看,今時今日匯豐的經營環境已遠遠不及當時環球銀行的優勢,更因涉及不同的灰色業務而被外國監管當局課以重罰。並不是說內銀沒有問題,比如呆壞賬就困擾多年,但從獲利的前景看就比匯豐樂觀,起碼不用怕在外地闖禍而罰款,更不用說市盈率遠低於匯豐。

同樣的現象也在樓市出現,當比較不同的物業從而選擇買那間時,除了價格之外,也可以參考該區未來的發展前景。雖然絕大多數的物業價格隨市浮動,但大勢當中也有小異,往往就是看社區有沒有改善的計劃和空間。

雖然中原指數一早已升得高於1997年高位,但一樣有還未返家鄉的樓盤,除了深井一帶之外,原來沙田火炭駿景園還有一段路才返家鄉,但比較同系鄰區的雅典居,反而比1997年時還要高。



明顯的原因是火炭多年來社區缺乏改善的空間,更因上蓋禦龍山落成而有所比較,未來火炭站對面前爪哇發展的惠康倉項目,政府更計劃在坳背灣街興建居屋,除供應增加外亦顯得離火炭站有一段步程的駿景園有所不及。

相反,雅典居所在的馬鞍山,經多年發展已由一偏遠地區,變為有港鐵開通,自給自足的小社區,而且隨著烏溪沙站四周的發展,社區設施和商業價值仍在提升中。

無論揀股或揀樓,除了著重於眼前估值外,可以進一步參考未來的發展趨勢,有前景的總好過原地踏步。

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