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2015年5月21日 星期四

神州樓市 - 程澐 2015年5月21日

神州樓市 - 程澐 2015年5月21日


即市新聞
20/05/2015 11:48
《神州樓市-程澐》行業投資擴張謹慎,一線城市房價領漲

  《神州樓市》上周公布的國民經濟以及金融統計數據顯示,宏觀經濟仍在探底的過程中,預

計後期貨幣政策進一步放鬆的可能性加大,房地產行業的作用或將再度被強化。然而房地產行業

的若幹先行指標尚未

出現好轉,雖然近期各地樓市已出現銷售回暖跡象,但大部分城市庫存依然

高企,投資及新開工頹靡,城市間的分化局面加劇。上周各地樓市成交平穩波動,房價在前期成

交復甦的帶動下有所上漲,但領漲的仍集中在一線城市和少數二線城市。

*經濟探底融資萎縮,行業投資擴張謹慎*
  上周公布的國民經濟以及金融統計數據顯示,經濟增長疲弱且貨幣環境欠佳。5月13日,

統計局公布數據顯示,4月份規模以上工業增加值增長5﹒9%,雖然增速較上個月增加0﹒3

個百分點,但依然處於歷史地位,與2008年最後兩個月的增速相當。同一日,央行公布1-

4月社會融資規模增量累計值同比減少21%,4月末廣義貨幣(M2)餘額同比增長

10﹒1%,增速創歷史新低。實體經濟融資數據的明顯下滑,表明經濟運行呈現頹勢。根據今

年「兩會」提出的年度目標,M2預期增長12%左右,因此預計後期貨幣政策進一步放鬆的可

能性加大。
  宏觀經濟仍處探底的過程中,房地產行業的作用或將再度被強化,但已難以復制之前的盛況

。在各類利好的疊加效應下,近期各地銷售市場已經出現回暖跡象,但房地產行業的若幹先行指

標尚未真正出現好轉。統計局公布數據顯示,1-4月的商品房銷售面積同比下降4﹒8%,降

幅比1-3月收窄4﹒4個百分點。其中,不同類型城市商品房銷售面積降幅均有所收窄,一線

城市收窄幅度最大,顯示其市場復甦最為強勁。然而,1-4月的房地產開發投資額增速比

1-3月仍降低1﹒5個百分點,同比名義增長6﹒0%,1-4月的房企土地購置面積同比下

降32﹒7%,二者增速均創下2009年6月以來的新低。同時,1-4月的房屋新開工面積

同比下降17﹒3%,持續處於從去年以來的負增長區間。可見,儘管當前各地銷售情況已有好

轉,但依然處於嚴峻的去庫存階段,房企投資、購地、新開工環節尚未作出積極調整,對下一階

段的部署趨於謹慎。上周引發市場關注的萬萬合作事件,即萬科與萬達簽署《戰略合作框架協議

》,雙方擬在一系列有合作意向的房地產項目開展合作,體現了大型房企為應對市場新常態下的

複雜局面而強強聯手的策略,預計行業整合將會加速且呈現出更加多元化的趨勢。

*整體成交平穩波動,一線城市房價領漲*
  繼五一假期所帶動的成交潮之後,上周各地新房成交增速有所收窄,這與房企的推盤節奏,

及蓄客周期密切相關。中原監測的40個重點城市數據顯示,上周新建住宅成交面積環比上升

6%。其中,一線城市表現較好,除廣州外成交量均有較大幅度上升。但整體來看,上周除長沙

、三亞、上海、南寧及深圳等城市外,諸多城市新房成交量呈環比持平或下降。上周二手住宅市

場結束了持續兩周的環比下滑走勢。中原監測的21個重點城市數據顯示,上周二手住宅成交面

積環比上升5%。其中,廈門、杭州、北京及深圳表現較好,成交量增幅均在兩成左右。整體來

看,經過一波成交集中釋放後,住宅市場或將從「330新政」後的興奮中逐步回歸理性。

  在成交復甦的帶動下,各地房價也有所上漲。統計局公布的70個大中城市住宅銷售價格數

據顯示,4月一二手房價格指數環比走勢均由負轉正,結束了持續11個的環比下跌行情。分各

線城市來看,4月一線城市新建商品住宅價格指數環比上漲1﹒0%,二手住宅價格指數環比上

漲1﹒6%,其中深圳領漲一線城市。三線城市在庫存高壓下,房價依然整體處於下跌態勢,4

月新建商品住宅價格指數環比下跌0﹒3%,二手住宅價格指數環比下跌0﹒1%。城市間的分

化局面愈演愈烈,房價上漲仍主要集中在一線城市和少數二線城市。

《中原集團地產研究董事 程澐》
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