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2015年6月15日 星期一

文亮言 - 湯文亮 2015年6月15日

文亮言 - 湯文亮 2015年6月15日


【文亮言】收租佬的大時代(湯文亮)
有時我睇到網友回應,講因為睇這個網站,甚至我的文章,而現在有幾個物業,其實,在過去幾年,是收租佬的大時代,以前我提出的三間樓投資法是根據過往的情況而寫,如果在政府未出招之前,用我的三間樓投資法,在三十年工作生涯,保守可以有十五個物業收租,所以,我不敢寫

得太進取,否則又會給其他人講收租佬其實對社會沒有貢獻,那些人並不知道,如果沒有收租佬,樓價更貴,租金更高,箇中理由將會是一篇長篇大論文章,我簡化些少講,大家去油站入油時便會有所感觸。

如果政府唔出招,按揭又維持在七成水平,利息又與現在一樣,一個人在二十七歲時以他的收入買第一個物業,首十年,他應該可以多買兩個,跟著十年,他利用租金收入,物業升值,最少可以多買五個,到最後十年,他更加可以多買七個,跟著就應該停止直到退休,在退休時還清所有銀行欠款,冇錢還就賣樓,到最後,最少都可以擁有十個沒有按揭物業,這還不是收租佬的大時代。

我最初做收租佬時,租金根本不夠還利息支出,仲要還本金,所以,當時要做一些短炒買賣,老實說,正因為要短炒,最後淘汰了不少投資者,但如果不做短炒,利息就會蠶食資產,當時的戰術,以戰養戰,亦是迫不得已。

現在是很難晉身成為有多個物業的收租佬,就算持有多個物業,亦有可能捱不住金管局的逆週期措施,所以,我提出逢三退一,將一些非優質物業賣走,就好似一隊遠征騎兵隊,在糧食不足時要殺一些戰馬,辛棄疾的「八百里分揮下炙」就講述箇中情況,如果現在仍然向前衝,好似一些父母加按物業來支助子女置業,就非常危險,他們的做法是絕對正確,但時間不對,現在已經不是收租佬的大時代,應該要以逸待勞,在能力許可的話可以長揸物業,如果發覺力有不棣,借貸比率稍高,就應該出售一些非優質物業,千祈唔好倚賴低息,認為低息可以永恆,其實,低息是美國佬的糖衣毒藥,當美國人知道世界上其他國家及人民的借貸比率太高,她就會推行高息政策,以利息蠶食各位資產,金管局的逆週期措施及壓力測試,亦只不過替香港業主做把關工作,所以,大家唔聽到我鬧金管局。我曾經對人說,如果任何業主能夠在未來五年持有與現在相同數量的物業,他就是贏家,在未來幾年,投資物業,真的不能太急進。

文亮言 - 湯文亮 舊文