即市新聞
09/06/2015 11:54
《神州樓市－程澐》公積金政策集中調整，上海宅地價格又走高
《神州樓市》上周，廣州成為第四個發布公積金新政的一線城市。今年以來，公積金政策放
鬆已經覆蓋了全國幾十個城市有餘。當前部分城市公積金資金使用率較高，這將成為政策能否有
效執行的關鍵所在
。進入６月，住宅市場成交量雖然較５月末有所回調，但表現依然較為活躍。
６月初的上海土地市場經歷了５月的沉寂之後，再次趨熱，使得房價上漲動能集聚。
＊公積金政策集中調整，資訊披露完善可期＊
６月７日，廣州發布《關於我市住房公積金貸款有關問題的通知》，對申請貸款條件、貸款
額度、貸款期限及住房套數認定等方面作出明確規定。至此，近兩個月以來，四大一線城市先後
發布公積金新政，以落實中央政府提出的「進一步發揮住房公積金對合理住房消費的支持作用」
。廣州此次調整後，最高貸款額度依然保持８０萬元不變，而北京、上海兩地已經達到１２０萬
元。首付比例方面，廣州、北京等地新政對購買首套房，貸款首付比例統一為２０％，不再按照
套型面積（９０平方米）作出區分。同時，廣州、北京等地對於購買第二套普通自住房貸款的發
放對象，不再限於現有人均住房面積低於當地人均住房面積的家庭。
今年以來，公積金政策放鬆已經覆蓋了全國幾十個城市有餘。大範圍的政策調整既是對中央
政策的落實響應，也是因為公積金是地方自主性較大的住房相關政策，成為當地政府消化樓市庫
存的重要舉措之一。而政策調整之後，能否對市場起到真正的推動效應，與公積金可貸資金是否
充足密切相關。官方數據顯示，京穗資金使用率較高，２０１４年住房公積金個人貸款率（年末
貸款餘額與繳存餘額比）分別為７４﹒２％、７８﹒６５％。深圳主要由於公積金貸款業務上線
年限較短，２０１４年個貸率雖然只有３５﹒９９％，但呈快速增長趨勢。廣州去年還頻頻傳出
公積金可貸資金不足的傳聞，而這恰是政策能否有效執行的關鍵所在。此外，隨著公積金政策越
來越受到重視，其相關運行情況的披露問題也引起關注。中央政府在今年已經出臺《關於健全住
房公積金資訊披露制度的通知》，提出全國住房公積金匯總資訊應於每年５月底前披露，使得公
積金披露制度的完善可期。
＊住宅市場高位調整，上海宅地價格走高＊
進入６月，住宅市場成交量雖然較５月末有所回調，但表現依然較為活躍。中原監測的４０
個城市數據顯示，上周新建住宅成交面積環比下降２２％，較５月首周下降６％。其中，受到上
海及深圳拉升影響，一線城市上周成交量較５月首周上升１８％，而二線及三四線城市則分別下
降９％、２１％。二手住宅市場成交表現相對較好。中原監測的２１個城市數據顯示，上周二手
住宅成交面積環比下降１７％，但較５月首周上升６％，且單周成交量依然維持在２５０萬平方
米以上。今年３月以來，住宅市場成交量已經持續三個月逐月走高，接近去年末的高位水準，預
計６月仍將保持當前的成交熱度。
經歷５月的沉寂之後，６月初的上海土地市場火熱開局。上周，上海共計成交７宗經營性用
地，平均溢價率約為３９％，土地出讓金總額超過１４０億元。其中，宅地爭奪尤為激烈，成交
的３宗含住用地均以高溢價成交，溢價率分別達到９５％、９０％及２７％。具體來看，由招商
平安聯合體競得的寶山區大場鎮地塊樓面價約為２３２７６元╱平方米，由葛洲壩競得的青浦區
徐涇鎮地塊樓面價約為２７３０８元╱平方米，兩地塊樓面價均刷新板塊單價紀錄。此外，由華
潤華髮聯合體競得的閘北區市北高新技術服務業園區地塊成交總價為８７﹒９５億元，樓面價約
為３８０６１元╱平方米，土地單價較今年３月成交的臨近地塊上漲了４﹒５％。整體而言，近
期上海地價的走高，顯示出開發商對後市的信心，也使得房價上漲動能逐漸集聚。
《中原集團地產研究董事 程澐》
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