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2015年9月2日 星期三

神州樓市 - 程澐 2015年9月2日

神州樓市 - 程澐 2015年9月2日


即市新聞
02/09/2015 09:57
《神州樓市-程澐》限外取消影響有限,政策寬鬆持續利好

  《神州樓市》上周,央行再次宣布降準降息,貸款利率再創歷史新低,使得購房者當前還貸

成本進一步降低。同時,持續多年的「限外令」出現鬆動,對於外商投資房地產企業的准入條件

有所放寬,境外機構及

個人購房限制取消。然而,一線城市限購政策保持不變,因此新政對增加

市場需求的作用將非常有限。此外,近兩周匯率變動幅度已恢復至正常水準,當前不存在人民幣

匯率持續貶值的基礎,而且國內房價主要由經濟發展及市場供求關係決定,匯率波動並非是境外

資金對國內房地產投資的決定性因素。
  8月份各地住宅成交量環比下降,前期價格漲幅較大的城市漲勢趨緩,但「金九銀十」的市

場表現依然可期。上周南京及武漢誕生多宗區域地王,基本面較好的二線重點城市仍成為近期房

企購地的焦點。
*降準降息利率新低,限外取消影響有限*
  8月25日,央行宣布下調存貸款基準利率0﹒25個百分點,並降低存款準備金率0﹒5

個百分點。至此,今年以來央行已進行了三次全面降準,四次降息。此次調整後,大型金融機構

存款準備金率降至18%,與2010年11月期間的水準相當。自去年11月以來,本輪降息

已經累計降息1﹒4個百分點,但仍不及2008年的降幅,當時同樣經歷五次降息,累計降幅

達到1﹒89個百分點。而值得關注的是,貸款利率則再創歷史新低,購房成本有望進一步下降

。目前,五年以上貸款基準利率為5﹒15%,個人住房公積金貸款利率為3﹒25%。然而對

於購房者而言,基準利率下調後,實際貸款利率還將受到商業銀行貸款折扣的影響。

  上周,六部委聯合發布《關於調整房地產市場外資准入和管理有關政策的通知》。對於外商

投資房地產企業的准入條件有所放鬆,主要包括註冊資本佔比下限調低,以及註冊資本金全部繳

付的時限放寬。而政策調整後,能否真正吸引更多外商投資,主要還是取決於國內市場的投資機

會。購房規定方面,境外機構在境內設立的分支、代表機構,以及在境內工作、學習的境外個人

,可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。對比新政前,境外機構只能購買非住宅房屋,而

境外個人在境內工作超過一年後,僅可購買一套住房。雖然全國層面的「限外令」被取消,但境

外機構及個人相對集中的一線城市的限購政策暫時未見放開,因此新政對增加市場需求的作用將

非常有限。此外,近期人民幣匯率劇烈波動也引發市場對樓市的關注。8月11日起人民幣兌美

元匯率中間價持續三天跳水,累計下跌約4﹒66%,目前已恢復至正常水準。雖然我國宏觀經

濟走勢趨弱,但當前並不存在人民幣匯率持續貶值的基礎,而國內房價主要由經濟發展及市場供

求關係決定,匯率波動並非是境外資金對國內房地產投資的決定性因素,故短期內其對樓市的影

響甚微。
*成交回落價漲放緩,寧漢誕生多宗地王*
  8月,各地新房成交環比有所回落,但同比仍保持增長。中原監測的40個城市數據顯示,

8月前30日新建住宅成交面積較7月同期下降9%,一線、二線及三四線城市降幅分別為

17%、6%、8%。但與去年同期相比,新建住宅成交面積上升16%,一線、二線城市分別

上升34%、18%,三四線城市則有所下降。二手住宅市場表現與新房市場相似。中原監測的

21個城市數據顯示,8月周均成交面積較7月周均值下降11%。其中深圳降幅明顯,達24

%。房價走勢方面,中原二手住宅價格指數顯示,8月北京、上海、深圳的價格指數分別環比上

漲0﹒37%、1﹒16%、4﹒61%,其中上海及深圳指數均持續兩個月漲幅收窄。整體而

言,今年7月、8月是淡季市場,成交已從高位回落,部分城市價格漲幅收窄。隨著房企加大推

盤力度,加之政策環境持續寬鬆,如果賣方能夠合理定價,「金九銀十」成交表現依然可期。

  上周,南京及武漢土地市場出現集中成交現象。南京以59﹒51億元成交七宗地塊,其中

四宗含住用地樓面價過萬,且溢價率在46%至97%之間,在房企的積極搶奪之下,該四宗地

塊均成為區域地王。武漢則以129﹒6億元成交八宗地塊,另有三宗青山濱江商務區地塊流標

。位於東湖高新區的兩宗含住用地表現搶眼。其中,一宗由電建和武漢地產合資公司以

56﹒05億元競得,成為光谷地區總價地王。另一宗由華潤和葛洲壩聯合體以47﹒2億元競

得,樓面價8831元╱平方米,成為光谷地區單價地王。武漢市場容量較大,整體基本面良好

,且優質地塊相對稀缺,因此引發眾多品牌房企的激烈爭奪。

《中原集團地產研究董事 程澐》
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