即市新聞
02/09/2015 09:57
《神州樓市－程澐》限外取消影響有限，政策寬鬆持續利好
《神州樓市》上周，央行再次宣布降準降息，貸款利率再創歷史新低，使得購房者當前還貸
成本進一步降低。同時，持續多年的「限外令」出現鬆動，對於外商投資房地產企業的准入條件
有所放寬，境外機構及
個人購房限制取消。然而，一線城市限購政策保持不變，因此新政對增加
市場需求的作用將非常有限。此外，近兩周匯率變動幅度已恢復至正常水準，當前不存在人民幣
匯率持續貶值的基礎，而且國內房價主要由經濟發展及市場供求關係決定，匯率波動並非是境外
資金對國內房地產投資的決定性因素。
８月份各地住宅成交量環比下降，前期價格漲幅較大的城市漲勢趨緩，但「金九銀十」的市
場表現依然可期。上周南京及武漢誕生多宗區域地王，基本面較好的二線重點城市仍成為近期房
企購地的焦點。
＊降準降息利率新低，限外取消影響有限＊
８月２５日，央行宣布下調存貸款基準利率０﹒２５個百分點，並降低存款準備金率０﹒５
個百分點。至此，今年以來央行已進行了三次全面降準，四次降息。此次調整後，大型金融機構
存款準備金率降至１８％，與２０１０年１１月期間的水準相當。自去年１１月以來，本輪降息
已經累計降息１﹒４個百分點，但仍不及２００８年的降幅，當時同樣經歷五次降息，累計降幅
達到１﹒８９個百分點。而值得關注的是，貸款利率則再創歷史新低，購房成本有望進一步下降
。目前，五年以上貸款基準利率為５﹒１５％，個人住房公積金貸款利率為３﹒２５％。然而對
於購房者而言，基準利率下調後，實際貸款利率還將受到商業銀行貸款折扣的影響。
上周，六部委聯合發布《關於調整房地產市場外資准入和管理有關政策的通知》。對於外商
投資房地產企業的准入條件有所放鬆，主要包括註冊資本佔比下限調低，以及註冊資本金全部繳
付的時限放寬。而政策調整後，能否真正吸引更多外商投資，主要還是取決於國內市場的投資機
會。購房規定方面，境外機構在境內設立的分支、代表機構，以及在境內工作、學習的境外個人
，可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。對比新政前，境外機構只能購買非住宅房屋，而
境外個人在境內工作超過一年後，僅可購買一套住房。雖然全國層面的「限外令」被取消，但境
外機構及個人相對集中的一線城市的限購政策暫時未見放開，因此新政對增加市場需求的作用將
非常有限。此外，近期人民幣匯率劇烈波動也引發市場對樓市的關注。８月１１日起人民幣兌美
元匯率中間價持續三天跳水，累計下跌約４﹒６６％，目前已恢復至正常水準。雖然我國宏觀經
濟走勢趨弱，但當前並不存在人民幣匯率持續貶值的基礎，而國內房價主要由經濟發展及市場供
求關係決定，匯率波動並非是境外資金對國內房地產投資的決定性因素，故短期內其對樓市的影
響甚微。
＊成交回落價漲放緩，寧漢誕生多宗地王＊
８月，各地新房成交環比有所回落，但同比仍保持增長。中原監測的４０個城市數據顯示，
８月前３０日新建住宅成交面積較７月同期下降９％，一線、二線及三四線城市降幅分別為
１７％、６％、８％。但與去年同期相比，新建住宅成交面積上升１６％，一線、二線城市分別
上升３４％、１８％，三四線城市則有所下降。二手住宅市場表現與新房市場相似。中原監測的
２１個城市數據顯示，８月周均成交面積較７月周均值下降１１％。其中深圳降幅明顯，達２４
％。房價走勢方面，中原二手住宅價格指數顯示，８月北京、上海、深圳的價格指數分別環比上
漲０﹒３７％、１﹒１６％、４﹒６１％，其中上海及深圳指數均持續兩個月漲幅收窄。整體而
言，今年７月、８月是淡季市場，成交已從高位回落，部分城市價格漲幅收窄。隨著房企加大推
盤力度，加之政策環境持續寬鬆，如果賣方能夠合理定價，「金九銀十」成交表現依然可期。
上周，南京及武漢土地市場出現集中成交現象。南京以５９﹒５１億元成交七宗地塊，其中
四宗含住用地樓面價過萬，且溢價率在４６％至９７％之間，在房企的積極搶奪之下，該四宗地
塊均成為區域地王。武漢則以１２９﹒６億元成交八宗地塊，另有三宗青山濱江商務區地塊流標
。位於東湖高新區的兩宗含住用地表現搶眼。其中，一宗由電建和武漢地產合資公司以
５６﹒０５億元競得，成為光谷地區總價地王。另一宗由華潤和葛洲壩聯合體以４７﹒２億元競
得，樓面價８８３１元╱平方米，成為光谷地區單價地王。武漢市場容量較大，整體基本面良好
，且優質地塊相對稀缺，因此引發眾多品牌房企的激烈爭奪。
《中原集團地產研究董事 程澐》
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