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2015年9月2日 星期三

施永青 am730C觀點 2015年9月2日

施永青 am730C觀點 2015年9月2日


C觀點 - 施永青
單位面積劇降不是好現象
2015年09月02日



近期發展商推出的新盤,單位面積劇降,最小的連二百呎實用面積也沒有。這類單位的銷情,似乎比一般面積稍大的好,有發展商為此沾沾自喜,認為自己開則的設計構思成功,找到了今後的發展出路。

無可否認,單就眼前而言,細單位無

疑賣得比大單位好,但這絕不是好現象,不應視之為未來地產發展的出路。我真擔心,這樣發展下去,會變成地產發展的絕路。

細單位好銷,可歸納為兩方面的原因:一是社會對細單位確有實際需求;二是樓價已升得實在太高,很多人已負擔不起,發展商不得不將貨就價。

社會對細單位有需求,可從香港的戶均人數下降看到端倪。中國人的家庭,早年喜歡三代同堂,二百呎的蚊型單位當然住不下。後來受西方影響,子女結婚後多遷出去自組新家庭,戶均人數開始下降。其後,避孕技術普及,很多家庭都只生一個小孩,甚至連一個也不要。導至香港的戶均人數跌到連三個也不到。不過,現在這類細單位,細到連一對夫婦加一個孩子都不夠住,銷售對象應是另一批人。除了不打算生孩子的夫婦外,買這類單位的很多是單身人士,既有未結婚的,亦有離婚後不再打算結婚的人。家庭概念的不斷受破壞,是導至細單位有需求的重要原因之一。

如果單是這個原因,細單位的出現可謂符合社會的需要,興建這類細單位的發展商可視作正在發揮自己的社會功能。然而,細單位的出現還存在著另一個原因——樓價已高到逼使發展商不得不將貨就價。

本欄早已指出:有錢人買樓,只需動用身家的一部分,所以豪宅的價格延展能力會較高,貴一點有錢人也買得起。但普通人買樓,傾盡所能也只夠付首期,所以樓價每升一級都會有一批人被排除出局,不能再成為房地產市場的有效需求。

起初,由於樓宇的供應少,有部分買家被排除出局影響不大,剩下來的還足以消耗市場的供應,於是賣方就不斷提價去測試市場的承擔能力。到今天,剩下來的購買力已十分有限,導至很多原有面積的單位已經難賣,或者賣不起價。發展商為了繼續提高呎價讓利潤最大化,只好改建細單位。

因此,細單位的出現,可視作市場的有效需求已逐步乾竭。興建細單位已是發展商最後一招,到單位細無可細時,高樓價將無法維持,市場就會有逆轉的壓力。

當然,以上的分析,考慮的主要是用家的角度。樓價的走勢還受投資者的取態影響。這就涉及政府的貨幣政策,以及全球的資金流向。買樓人士不可不察。

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