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2015年9月8日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2015年9月8日

置業安居 - 曾淵滄 2015年9月8日


【置業安居】賣樓之後(曾淵滄)
近日股市暴跌,樓價會否因而下跌成了很多業主關注的問題,在多次的財經講座上,都有人提起這個問題。我曾經以買家的立場建議投資者,在目前階段可以耐心地尋找「跳樓貨」,有機會買到便宜的二手樓。

如欲賣樓 不宜久候

今天,再以賣家的立場談該不該賣樓。從過去數十年的歷

史資料中顯示,如果股市出現三成或以上的調整幅度後,樓價也一定會出現調整。不過,樓價的調整會比股價遲,平均下跌的速度也較慢,理由是不少業主仍然不願意蝕讓,只有少量急需要現金周轉的業主會作低價出售,樓價是在逐步拉鋸的談判中下跌,因此,如果真的需要錢而又不得不賣樓,早賣比遲賣好。

不過,股市千變萬化,眼看是一場股災,但是,股災如果為時不長,一跌到底之後又回升,則對樓價的影響也同樣很短暫,這也是為甚麼很多業主在開始的時候,都不願意減價賣樓,他們仍然抱著一個希望,希望出現的只是一場短暫的股災,而不是一個漫長的熊市。

稅務高昂 賣前三思
想賣樓的人有兩種,一種是真的需要錢,不能不賣樓;另一種是眼見樓價下跌而賣樓。前者如果被地產代理或準買家知道自己急需資金,難免會被壓價;不等錢用,但是擔心樓價下跌而想賣樓的人,現在應該思考的問題是︰賣樓之後,如何善用賣樓的現金?

賣樓之後,手上必然有一筆不太少的現金,在這個股市低迷時代,你敢投入股市嗎?實際上,不論股市是旺是淡,賣樓炒股都是不應該做的事。還記得數個月前,港股出現「大時代」,傳媒報道有人賣樓炒股,當時賣樓炒股的人中,今日可能會後悔;2013年,香港特區政府推出雙倍印花稅,再加上美國聯邦儲備局宣布將取消量化寬鬆措施及加息,導致樓價下跌,當時也有一些人賣樓套現,原因不是等錢用,而是擔心樓價再下跌。問題是,除非樓價出現一個漫長、大幅度的跌幅,否則, 賣樓套現之後的現金依然沒有出路,現金存在銀行沒有利息,持有物業收租的回報肯定比銀行的存款利息高。

肯定的是,不急著用錢的人賣樓套現的目的是等樓價下跌時再買回,但是,以目前的情況來看,特別印花稅、買家印花稅、雙倍印花稅在可預見的將來都難以取消,在多重的稅務陰影之下,賣樓之後再買樓,就得多付稅項,付了稅之後,一買一賣的成本極高。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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