即市新聞
08/09/2015 15:02
《神州樓市－程澐》新政頻發刺激市場，９月開局成交良好
《神州樓市》上周，公積金新政發布，購買第二套房最低首付款比例由３０％降低至２０％
。目前，瀋陽、濟南等地都已經落實相應政策，武漢也作出一定條件的降低調整，但該政策對一
線城市的心理預期影響
大於實際作用。另外，地方政府托市政策層出不窮，遼寧省今年以來第三
次發布房地產市場相關政策。隨著全國性房地產政策全面寬鬆，為「金九銀十」再創新高創造了
良好的環境。在９月初的三天小長假中，各地新房成交活躍，「金九」開局良好。一線城市近期
的土地市場也溫度不減，上周北京又成交兩宗高價地塊。中原報價指數及中原經理指數均顯示市
場信心進一步提升。
＊新政頻發刺激市場，公積金首付比例降低＊
９月１日起，根據三部委發布的《關於調整住房公積金個人住房貸款購房最低首付款比例的
通知》，對擁有１套住房並已結清相應貸款的居民家庭，為改善居住條件而再次申請公積金貸款
購買住房的，最低首付款比例由３０％降低至２０％。目前，瀋陽、濟南等地已經落實相應政策
，武漢則要求套型建築面積在１４４平方米（含）以下的最低首付款比例降至２０％。此次公積
金首付比例的調整，首先體現了對改善型需求入市的進一步支持，其次顯示出公積金貸款的使用
率正在提升，第三，從發布時間點來看，有望積極帶動「金九銀十」的入市信心。同時，新政也
提出一線城市自主決定住房公積金貸款購買第二套住房的最低首付款比例。事實上，此次首付比
例的調整針對的是純公積金貸款的客戶，而一線城市高昂的房價使得滿足條件者寥寥，因此新政
對一線城市的心理預期影響大於實際作用。
地方政府托市政策依然層出不窮，遼寧省今年以來第三次發布房地產市場相關政策。９月２
日，遼寧省發布《關於做好促進商品住房銷售工作的通知》（「遼七條」）。通知主要內容包括
：放寬普宅標準，制定階段性財稅激勵政策，加快釋放住房公積金以支持住房消費，加快商品房
去庫存，將存量商品房納入安置房房源。今年４月及６月，遼寧省已先後發布「遼九條」、「遼
五條」，內容同樣圍繞支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。如此密
集的政策發布節奏的背後，是遼寧省整體房地產市場不容樂觀。雖然今年以來瀋陽及大連商品住
宅成交同比增長，但回暖跡象並不明顯，且市場庫存較大。而遼寧省內部分三四線城市，則面臨
缺乏產業支撐導致人口流失的困境。
＊小長假新房成交活躍，北京孫河高價地搶眼＊
「金九」拉開序幕，各地新房市場供求表現整體較好。９月初迎來抗戰勝利７０周年的三天
小長假，中原監測的４０個城市數據顯示，９月小長假新建住宅成交面積較端午假期下降１２％
，但較五一假期及清明假期分別上升２３％、３８％。可見，９月小長假各地新房成交活躍，為
「金九」實現了良好的開端。隨著全國性房地產政策全面寬鬆，為「金九銀十」再創新高創造了
良好的環境，房企也積極把握出貨良機。中原監測的２２個城市數據顯示，重點項目推售套數連
續兩周環比上升，以保障９月市場的充足貨源。二手住宅市場上周成交量雖受到小長假影響有所
回落，但一線城市業主和經理人對市場的信心均出現提升。上周，京滬穗深中原報價指數均環比
上漲，漲幅在０﹒１至８﹒３個百分點之間；滬穗深中原經理指數同樣集體上漲，漲幅在０﹒８
至２﹒１個百分點之間。
一線城市的土地市場近期溫度不減。上周，北京成交兩宗高價地塊。９月３日，朝陽區孫河
鄉北甸西村地塊以６４﹒８３億元總價、樓面價４５１２０元╱平方米被保利和首開聯合體競得
，溢價率５０％，同時現場競報異地建設保障房２﹒７５萬平方米。該地塊成為北京含住用地的
歷史總價第三高位，單價第二高位。從孫河區域已成交地塊來看，２０１３年集中成交了四宗高
價地塊，當時樓面價在２５９３０元╱平方米至２８８８１元╱平方米之間，拿地房企包括首開
、中糧及泰禾。目前，地處五環外東北角的孫河區域，已經成為北京最熱門的高端區域之一。
２０１３年拿地的項目已在銷售中，產品類型均為別墅，單價約在６萬元╱平方米左右。此外，
上周北京豐台區也成交一宗高價地塊，總價５０﹒２５億元，樓面價達３０２０１元╱平方米，
地塊位於三環和四環之間，且靠近地鐵站點，位置較為優越。當前，一線城市尤其是京滬兩地，
但凡出現優質宅地，必將成為房企搶奪的焦點。《中原集團地產研究董事 程澐》
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