C觀點 - 施永青
樓價有機會大幅回落嗎？
2015年10月19日
上周末公布的中原城市領先指數，顯示樓價的跌幅有擴大的趨勢。單在上周，二手市場樓價已跌了1.26%，屬2013年7月以來最大的單月跌幅。
有人認為：這意味著香港樓市已經轉勢，後市的跌幅還會進一步擴大。我認為
：樓市在第四季出現調整已無可避免，但究竟是否真的會拾級而下，還是稍作輕微調整後，又再高位徘徊，暫時我仍不敢確定。
無疑，之前的股災的確對市場的投資氣氛甚有破壞力。市場上的買家，為此多採取觀望的態度，但我發現大部分的業主態度仍相當強硬，願意削價求售的業主並不太多。所以，待那些比較心怯的賣盤被消化之後，樓價很快又會企穩。
我預期：今次調整的幅度會在5%至8%之間，中原城市領先指數有機會在1.35點之上企穩陣腳，而今次調整的時間則會延續至明年春節，之後會有一個小陽春。
我有這樣的估計，是因為現時業主的財政情況大致良好，欠銀行的債務不多，沒有被銀行逼倉的壓力，不容易引起負面的連鎖反應。所以等市場上的「劈價盤」被消化後，樓價就不容易進一步下跌。
以今年的整體形勢而言，二手市場雖然淡靜；但一手市場卻依然銷情不錯，上半年一手市場的銷量有8,509宗，比去年同期的6,833宗多了24.5%。因此，發展商手上的貨尾不多。過去的經驗顯示：發展商是甚少在貨尾不多的情況下大幅減價的。可以預期，在今次樓價的調整期間，發展商不會首個階段就帶頭減價。
況且，有愈來愈多跡象顯示，美國聯儲局不會在短期內加息，而明年又是美國的大選期，聯儲局會避免在大選期作太過進取的利率更動。我相信市場對加息的憂慮會愈來愈少，未來樓價的走勢，看來不會一浪低過一浪。
再者，近年市場上的炒家已被額外印花費全部趕走，剩下來的主要都是用家與長線投資者。這類小業主對市場的變化不如炒家敏感，不容易五時花六時變。
以用家為例，業主一家大細都住在間屋裡面，要他們肯賣樓，須先找到可以換樓的單位。可惜現時市場上缺盤，要找到合適的換樓單位並不容易。即使找到了，對方也可能一家大細都住在裡面，也要找地方搬。變成一單交易需要多個單位的業主同時取得協議，其中一個不肯減價的話，其他的也不願意率先減價，導致樓價不容易快速調整。
如果業主是投資者，情況會好一些，只要他們看不好後市，他們就會賣樓。問題是現在把樓賣掉之後，資金不容易有出路。如果改為買股票，很可能導致更多的虧損。存款入銀行收息，回報遠不如繼續收租。收租起碼有兩厘回報，收息卻只有半厘。以致投資者對名下的物業都十分惜售。在這種情況下，樓價大幅回落的機會的確不多。
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