貸評山下 - 黃元山 2015年12月3日
貸評山下:實磚頭與紙磚頭的分別
■樂富廣場翻新後,吸引更多人流,出租率及租金均有所提升。 資料圖片
坊間投資傳言多不勝數,有一種是:「買不起樓,就買房地產信託基金(REITs)當作代替品。」事實上,它們屬於兩種不同性質的投資行為,買樓與買REITs真的存在互補作用嗎?
買樓等於買「
磚頭」,有一定保值性,不同物業地段有不同價格,但勝在投資者可以按經濟能力選擇,而且直接擁有物業管理權,回報主要是賺取樓價升幅。
REITs收益相對穩定
REITs則被喻為「紙磚頭」,屬於另類投資工具,主要投資於收租物業的上市基金,最大優點是資產多元化,現金流量主要來自租金收入、管理維持費用及承租率等,而且每年幾乎可把物業約九成的淨收益,通過股息派發股東,能夠提供穩定收益。
REITs的獲利來源除了高現金股息外,亦有來自價格成長的資本增值,算是典型的完全收益(total return)產品。
當然,買樓或買REITs都是投資樓市的方法,兩者成本看似有所高低,但其實都涉及槓桿,前者直接向銀行借貸,後者則以公司名義借貸。但受制於現時條例所限,REITs的槓桿會比較低。
一般而言,REITs可分為股權、按揭以及混合三類,但本港的REITs都屬於第一類,它們有些投資商業大廈及寫字樓;有些投資大型商場及購物中心;有些投資酒店及服務式公寓,由於投資資產不同,回報及風險都會有所分別。
很多投資者看到領展(823)過去幾年其股價表現亮麗,就以為所有REITs皆能做到盈利不斷有明顯的升幅,其實就有頗大的誤解。
畢竟,領展有其歷史因素,當年用低價(起碼回望當時)拿到很多民生商場、街市、停車場及辦公室等,透過不斷收購及翻新轉型項目,改善物業組合內的物業結構、間隔及設施,提高租金收入(當然也會帶來民生的影響)。
例如樂富廣場便是成功個案,廣場翻新後,商舖由原來的110多間增至200間,不止吸引更多人流,亦能幫助提升出租率及租金。
槓桿資產風險各不同
但本港的其他的REITs,基本上都由地產發展商擁有及管理,當中牽涉太多利益衝突,投資者很難監管管理層以好價格抑或壞價格納入新資產,以及新資產的質素優劣,這不止令投資風險增加,亦有可能令整個總資產回報率(ROA)出現偏差,最後使股東拿不到預期的回報。
因此,投資REITs的主要考慮因素不單只是環球經濟氣候,或者樓市狀況,而是關注REITs旗下的物業地點、類別、出租率、核心收入、以及潛在利益衝突等,尤其要分析其未來10年至20年資產項目的潛在議價能力是否可以維持一定升幅。
須知道,不同類別的物業,不同物業的地點,都會影響人流多寡,對於經濟環境變化的敏感程度亦有分別。
買REITs並不能夠取代買樓,兩者的投資性質及風險各有不同:「紙磚頭」的槓桿較低,資產風險較為分散,投資者入場門檻較低,但同時控制性較少;相對來說,「實磚頭」一般能做到槓桿較高(回報風險也較高),資產較集中單一,投資者入場門檻較高,但相對來說,對物業控制較大,遇到的利益衝突較少。
黃元山
大學教授、國際投行前董事總經理
本欄隔周四刊出
黃元山
wongcomment@yahoo.com.hk
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