股市新談 - 彭偉新 2015年12月3日
【股市新談】只買集中發展一、二線城市的內房股（彭偉新）
內地股市在上周五出現急跌超過5.4%後，雖然周一及周二內地A股均未見有強大的反彈動力，以周二收市水平計，上證指數仍然未能收復上周五的跌幅，亦未能返回100天線之上，不過，以過去兩個交易日的走勢來說，上證指數的確已有喘的情況，尤其是
當周一上證指數再向下跌至50天線，低位見過3,327點後，便隨即作出較明顯的反彈，令到當日的日線圖走勢形成了一支下影線較長的「陽燭」。而這種走勢通常是走勢見底的形態，再加上當日上證指數的RSI亦由貼近30的水平作出反彈，所以，當配合上周五的「大陰燭」走勢的話，上證指數已出現了一組短期見底的走勢。不過，可以上升的空間有多少則仍然要視乎短期的消息組合，但以技術走勢來說，上證指數的確有望反彈上接近250天線約3,651點的水平。
近日推動內地大市回升的主要股份類別為內房股，而市場突然追捧內房股的原因，包括有傳房貸利息可以用作抵稅；另外，周二所公佈的內地11月份PMI繼續處於50的盛衰分界線以下，令到12月或農曆新年前再有減息降準的機會，帶動內房銷售有機會受到刺激；另一預測是年底中央城市工作會議中，或會討論未來一段時間內中國城市建設的方向與進程，會有助未來內房的施工發展；至於最可能的是內地近月的一手房銷售較為活躍，而內房發展商亦積極地在內地一線城市大量增加土地儲備。以11月的土地出售紀錄為例，四大一線城市的土地成交額已累計超過1,000億元人民幣，達到1,060億元人民幣，其中，單單以北京為例，11月的成交額已達到561.1億元人民幣，是歷史上首次單月突破500億元人民幣的情況。而土地拍賣的情況熾熱，反映出內地房地產發展商對未來市場看好，因此，筆者也相信內地房地產市場向好的走勢暫時不會有明顯的改變。
雖然內地的一線城市的土地拍賣情況非常熾熱，但筆者相信並非所有的內房公司都會因而受惠，尤其是內地房地產的庫存問題一直是個嚴峻的問題，筆者在內地傳媒中找到一份關於內房庫存的資料，截至10月底數據顯示出待售的商品房庫存建築面積達到140.9億平方米，當中包括了國家統計局所公佈的6.8億平方米未銷售庫存、加上已批準預售但未銷售的7億平方米，已批准但未建的71億平方米、及在建未銷售的56.1億平方米庫存。若果對於數字仍然有點混淆的話，不妨直接用2013年自有紀錄以來最高的商品房總銷售面積作為參考，便會知道現時內房的庫存有多可怕，而該年所出售的房地產項目總面積達到13億平方米，相比現時達到140.9億平方米的庫存量，即市場需要10.8年的時間才能完全消化。因此，可見內房庫存的問題，並不是習近平主席的一句話便可以完全解決得到的。
雖然該數據的確令人憂慮內房市場如果再急升的話，又會再出現另一個的泡沫，不過，為了令到產業進行轉營期間可以有足夠的動力支撐經濟，所以，內房價格上升的走勢相信是必然進行的，因此，投資者如果對內房股有興趣，又擔心內地庫存的問題會令到內房股不穩的話，最穩陣的方法，當然是買入擁有較多一線及二線城市土地儲備的內房股，當中，中國海外(0688)、華潤置地(1109)、深圳控股(604)、保利置業(0119) 及萬科企業(2202)均是較佳的選擇。
京華山一研究部主管
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