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2016年3月1日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2016年3月1日

置業安居 - 曾淵滄 2016年3月1日


【置業安居】買樓自住投資之道(曾淵滄)
樓價下跌,有人期望居屋減價。不過,房委會最終決定居屋不減價,相信不減價將影響申請者選購意欲,部分申請者也許會放棄。除了居屋之外,市建局的「煥然壹居」也決定不減價,到真正選購時,相信放棄選購的人更多。

所有放棄選購居屋「煥然壹居」的人,其買樓目的是因

為樓價會漲,一旦他們感到樓價會跌,折扣率下降,就沒興趣買。可見,樓價高漲時許多人吵著說買不起樓,樓價跌時又不想買了,這是許多人的最大毛病,見升想買,見跌不敢買,結果永遠買貴樓。

利息生活拖垮人生

筆者一直認為,買第一套自住的樓房,首要目的是消費,投資是其次,第二套房開始才是投資。消費與投資有分別,消費要考慮的重點是供樓的能力,投資首要考慮的是樓價周期。

供樓能力不能算得太緊,要有利率上升2厘的準備、要有萬一突然失業,收入變成零的準備。是的,目前香港的經濟已開始出現問題,到處都聽見裁員的聲音,除非你是鐵飯碗的公務員,否則一定要準備好一些現金,讓你可以在失業時仍然有能力供樓的現金是很重要的。

如何籌集現金?節省是唯一的方法,許多年輕人天天說買不起樓,但是自己從來不儲蓄,賺多少花多少,甚至花的比賺的更多,以分期付款方式買車、買手機……不斷地刷卡,而且每月只付信用卡的最低還款金額,付高昂的利息,如此生活方式,買不起樓是正常的。

樓價跌換樓負擔降
自住的樓房是準備住50年的,50年期間當然會有搬遷,家庭成員增加,長大都是換樓的理由,換樓的時候也同樣得重新計算供樓的負擔,與第一次買樓一模一樣的計算。最理想的換樓方式是,買到樓房的同時,保留原本自住的那套房來收租,當成真正的投資項目。

如果換樓是樓換樓,許多人是選擇樓價上升期換,他們以為樓價上升,買大一些的樓將來升值的金額更大。但是,他們忘了供樓的負擔也加大,風險上升了,而且,舊樓因為自己薪金增長而負擔比率下跌,新樓的負擔可以比自己想像的重。

因此,筆者認為換樓,以小換大一定要當成要以投資的角度來決定該不該換,要耐心地等樓價一跌再跌,跌到滿街負資產時才換,如果換樓而同時保留舊樓收租,那更是百分百的投資決定。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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