阿爺再出招挺樓市內房或受惠
2016年06月07日
內地樓市去年開始復甦，內房股去年大幅跑贏大市。但是年初至今，雖然內地房地產數據維持正面，內房股調整幅度仍較主要股票指數為大，例如中國海外發展(688) 和華潤置地(1109) 分別跌13至17%，同期恒指跌4%。我們認為，內房
股投資氣氛或會好轉，主要由於中國公佈發展住房租賃市場的計劃、內房銷售造好和發展商融資成本下降。
發展住房租賃市場助去庫存
上周五，國務院發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，當中包括允許商業用房改建為租賃住房，和對個人出租住房所得稅由5%減至1.5%，並提出穩步推進房地產投資信託基金試點。我們認為，發展住房租賃市場，對於去庫存有三大好處。第一，可以帶動住房租賃需求和城市的居民流動，活化房地產市場。第二，提高業主出租住房回報率。第三，增加供應，特別是商業用房。我們認為，今次國務院的政策，反映繼續支持房地產市場的取態，同時有助中下階層在樓價上升後解決住屋問題。
內房銷售方面，根據中國國家統計局資料顯示，首4個月全國房屋銷售按年增長55.9%，達到2.8萬億人民幣，當中總樓面面積銷售按年上升36.5%，平均售價亦有14.2%增長。雖然受到第一季的高基數效應影響，第二季的房屋銷售增長可能稍為放緩。但我們認為，熾熱的房地產市場，已經由一二線城市，蔓延至二三線城市，相信可以推高全年房屋銷售，有15%至20%增長，對內房股收入可能有正面影響。個別發展商近日公佈的銷售數據亦帶來驚喜，例如5月份龍湖地產銷售按年升153%至102億人民幣，創歷史新高。
次季房屋銷售增長或放緩
融資成本方面，由於在岸市場發債的成本較離岸市場高，所以近月內房於在岸市場發債有上升趨勢。例如上周華潤置地公佈，成功於在岸市場發行50億元人民幣中期票據，票面利率為3.2%至3.6%，低於公司去年平均4.6%的融資成本。估值方面，內房股股價相對資產淨值折讓，達到36%，高於10年平均值的33%，反映市場對宏觀經濟及樓市前景相對悲觀。我們預期，隨着銷售數據進一步造好，以及發展商財政狀況改善，市場的悲觀情緒或得以扭轉，內房股估值有機會逐步提升。
花旗銀行投資策略及環球財富策劃部主管
張敏華
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