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2016年6月7日 星期二

花旗看天下 - 張敏華 2016年6月7日

花旗看天下 - 張敏華 2016年6月7日

阿爺再出招挺樓市內房或受惠
2016年06月07日
  內地樓市去年開始復甦,內房股去年大幅跑贏大市。但是年初至今,雖然內地房地產數據維持正面,內房股調整幅度仍較主要股票指數為大,例如中國海外發展(688) 和華潤置地(1109) 分別跌13至17%,同期恒指跌4%。我們認為,內房

股投資氣氛或會好轉,主要由於中國公佈發展住房租賃市場的計劃、內房銷售造好和發展商融資成本下降。

  發展住房租賃市場助去庫存

  上周五,國務院發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,當中包括允許商業用房改建為租賃住房,和對個人出租住房所得稅由5%減至1.5%,並提出穩步推進房地產投資信託基金試點。我們認為,發展住房租賃市場,對於去庫存有三大好處。第一,可以帶動住房租賃需求和城市的居民流動,活化房地產市場。第二,提高業主出租住房回報率。第三,增加供應,特別是商業用房。我們認為,今次國務院的政策,反映繼續支持房地產市場的取態,同時有助中下階層在樓價上升後解決住屋問題。

  內房銷售方面,根據中國國家統計局資料顯示,首4個月全國房屋銷售按年增長55.9%,達到2.8萬億人民幣,當中總樓面面積銷售按年上升36.5%,平均售價亦有14.2%增長。雖然受到第一季的高基數效應影響,第二季的房屋銷售增長可能稍為放緩。但我們認為,熾熱的房地產市場,已經由一二線城市,蔓延至二三線城市,相信可以推高全年房屋銷售,有15%至20%增長,對內房股收入可能有正面影響。個別發展商近日公佈的銷售數據亦帶來驚喜,例如5月份龍湖地產銷售按年升153%至102億人民幣,創歷史新高。

  次季房屋銷售增長或放緩
  融資成本方面,由於在岸市場發債的成本較離岸市場高,所以近月內房於在岸市場發債有上升趨勢。例如上周華潤置地公佈,成功於在岸市場發行50億元人民幣中期票據,票面利率為3.2%至3.6%,低於公司去年平均4.6%的融資成本。估值方面,內房股股價相對資產淨值折讓,達到36%,高於10年平均值的33%,反映市場對宏觀經濟及樓市前景相對悲觀。我們預期,隨着銷售數據進一步造好,以及發展商財政狀況改善,市場的悲觀情緒或得以扭轉,內房股估值有機會逐步提升。

  花旗銀行投資策略及環球財富策劃部主管
  張敏華
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