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2017年10月10日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2017年10月10日

置業安居 - 曾淵滄 2017年10月10日


【置業安居】現時非買樓時機 (曾淵滄)

下周三(11日)特首林鄭月娥將宣讀她首份施政報告,過去一段日子,政府放風說會以官商合作的方式,鼓勵地產商以優惠價格補地價提供土地,未來住宅供應肯定會增加。實際上,施政報告未公布前,地產商已經很積極地補地價及拆掉舊樓重建,使到今年住宅供應大大超標

,本來,特區政府的預算是2017年4月10日至2018年3月31日之間應該有1.8萬個新住宅單位供應,但是,至今為止,才6個月時間,新的住宅單位供應已經超過1.83萬個單位,於是政府決定急煞車,大幅減少今年第三季的土地招標。

實際上, 較早時港鐵公司(00066)在公布業績時,已經宣布大幅減少今年下半年港鐵站上蓋的土地招標,由3個港鐵站上蓋改為僅僅1個港鐵站上蓋招標,看來,特區政府也不希望看到住宅供應突然大幅增加,導致房價崩潰,今日人人想買樓是因為期望樓價會升,如果樓價跌,沒人想買樓,樓價就會進一步下跌,導致社會不景氣、不穩定。

長期投資 量力而為
現在政府急煞車,但加起來本財政年度的首三季的總供應量也肯定超過2萬個單位,3年後,這些單位推出市場預售樓花,樓價會面對壓力。

是的,金融管理局總裁陳德霖也公開說他擔心買樓靠父幹的現象,今日許多年輕人買樓,無錢付首期,於是父母親把自己的樓房單位加按,套出現金為孩子們付首期,但是,父母親年齡已大,近退休年紀,加按後將來誰來付按揭分期付款?一旦樓價下跌,問題更大,急著買樓的年輕人的確應該三思。是的,至今為止,樓價仍未有下跌的現象,但是買樓是長期的投資,不是如股票那樣可以短炒。陳德霖在回答記者問題時,也承認目前樓價未見下跌趨勢,他提出忠告以提醒老父老母們留意風險,特別是接近退休年齡的老父老母們,要思考退休後的負擔。

土地供應隨時大增
香港不是沒有土地,而是土地用途的規劃,人口密度比香港高的新加坡,樓價很低,為甚麼,理由就是可以建住宅的土地比例比香港高。現在,林鄭月娥短期內正在鼓勵地產商補地價將農地改變為住宅地;另一方面則成立一個土地供應專責小組去尋找新的土地供應,打算以全民大辯論的方式,以輿論逼反對開發土地的人無力再反對。那麼,土地供應就可以大大增加,樓價只升不跌的現象也一定會消失。當然,我所說的不是指今日,目前的樓價依然在高位徘徊,新樓依然搶手,一推出就賣光。加價再賣,依然賣光,因此也不該在現階段賣樓。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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