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2017年10月12日 星期四

趣遊樓市 - 脫苦海 2017年10月12日

趣遊樓市 - 脫苦海 2017年10月12日


【趣遊樓市】林鄭房屋新政分析(脫苦海)

特首林鄭月娥剛剛公佈了首份施政報告,筆者發覺是一整套重整香港房屋階梯的政策,茲分析如下:公屋政策

擴大綠置居,其實就是減少公屋新供應,比如2018年年底把位於沙田火炭的4,000多個新公屋單位,轉為「綠置居」單位出售。其實就是將新建的公屋出售,

然後騰出舊有公屋單位。從政府的角度,出租公屋基本上是蝕錢的,但是綠置居可以幫助房署套取資金,減少虧損。至於站在居民的角度,雖然租住新屋的機會減少了,但是同一時間交通更方便,社區更成熟的舊公屋供應增多,變相可供選擇的地點更多。當然,對於揀樓三次都揀不到的人來說,就未必受惠。

2. 居屋政策
「白居二」計劃恆常化,其實就是將未補地價的居屋市場擴大化,更多符合綠表資格人士除了可以抽新居屋外,亦可以選擇抽白居二去買舊居屋。雖然政府和房署會收少了補地價,但站在綠表人士的角度,是多了選擇,對於現有未補地價居屋業主,亦可以在不補地價之下賣樓套現,相信另外一輪的未補地價居屋升浪可以預期。

3. 港人首次置業先導計劃
土地來源將會是私人發展商擁有或從政府購買得來的土地,即是不會減少公屋和居屋的土地。初步構思是透過地契條款,要求發展商作混合發展,即除興建私人房屋單位外,須設計、興建及出售指定數目的「首置」單位。典型的例子是會德豐在大埔洞梓的土地。另外,明年年底在政府賣地表中選取一幅位於觀塘安達臣道估計可提供約1000個單位的住宅用地,推行先導計劃。

出售對象的資格由政府規定,包括是居港滿七年的香港居民,從來沒有在香港置業,單身人士的每月收入不超過34,000元,而二人或以上家庭則不超過68,000元。不過,最關鍵的是十年政府回購機制,基本上是局部切割升值獲利的機會,這個機制其實可以考慮加入在新居屋的條款,既然買家是以解決自住為目的,購入後十年來都不可獲利的要求是合理的,政府回收單位之後可以賣給下一個受惠人。

4. 過渡性房屋
即上篇所講的,是否要走回頭路的問題,報告列出的方法包括:

(1)善用政府閒置建築物,推出租住單位;
(2)支持由香港社會服務聯會試行的「社會房屋共享計劃」;

(3)房協資助房屋未補價的單位以低於市值租金出租給有需要的家庭;

(4)研究讓整幢工廈免補地價改裝為過渡性房屋;

(5)協助非牟利機構研究在閒置土地興建預製組合屋。

其實就是在公屋輪候冊的居民,可以申請由政府直接或間接提供的過渡性房屋,當這些居民抽到公屋後,自然就會將單位交出來,令到其他有需要的人士或家庭受惠。這樣可以解決臨時房屋會被長期佔用的問題。

總結一句,就是將公營房屋的功能回歸到純屬居住,至於私樓市場就自由發展,而換樓階梯的終點,在港人首次上車盤,卻局部局部切割升值獲利的機會。所以買私樓的,就不用想拿政府的優惠了!

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